VGF szaklap

2018 második felében csökkent az építőipar lendülete

Építésaktivitási Jelentés, 2018. 4. negyedév

| |  179 | |

2018 második felében csökkent az építőipar lendülete

2018 második félévében 21 százalékkal csökkent a megkezdett építési munkák összértéke 2017 azonos időszakához képest.

Bár 2018 összességében rekord évet jelentett a hazai építőiparban, hiszen soha ilyen összegben nem kezdődtek meg kivitelezési munkák Magyarországon, mint tavaly, az év második felében csökkent a lendület. A teljes, éves több mint 2400 milliárd forintnyi aktivitás-kezdésből csak 953 milliárdot tett ki a második félévre jutó, bár azt hozzá kell tenni, hogy a második félév, illetve a negyedik negyedév hagyományosan gyengébb számokat hoz. 2018 második félévi aktivitás-kezdési rátája 21 százalékkal volt alacsonyabb a 2017 azonos hónapjait jellemzőnél, ugyanakkor a korábbi évek július-december közötti időszakához képest továbbra is erősnek számított (1. ábra).

1.ábra. Az építőipari aktivitás: a megkezdett kivitelezési munkák értékének alakulása és megoszlása építési részpiacok szerint

Emelkedő pályán a nem lakáscélú magasépítések

2018-ban közel 1400 milliárd forint értékben kezdődtek meg magasépítési kivitelezési munkák hazánkban, mely a 2017-es rekordhoz képest további 4 százalékos bővülést jelentett. A szektor annak ellenére teljesített ilyen jól, hogy a lakásépítések aktivitás-kezdés mutatójában nagyon jelentős, több mint 20 százalékos visszaesés volt tapasztalható 2018-ban az előző évhez képest, a visszaesést ugyanis ellensúlyozta az induló, nem lakáscélú magasépítési kivitelezési projektek 2017 utáni ismételt csúcsdöntése, a korábbi szinthez képest is 17 százalékos növekedést produkálva. A nem lakáscélú magasépítések féléves aktivitás-kezdés mutatója 2017-től kezdődően folyamatosan emelkedik, a 2018 július és december közötti időszakban már közel 538 milliárd forint értékben indultak meg építkezések a szektorban.

Nem született újabb rekord a mélyépítéseknél

Bár 2018 első felében eddig még soha nem látott összegben indultak el mélyépítési kivitelezési projektek hazánkban, a második félév jóval szerényebb aktivitás-kezdést hozott az egy évvel korábbinál, így ha nem is sokkal, de elmaradt a 2017-es rekord értéktől a 2018-as. 1021 milliárd forint értében léptek építési fázisba mélyépítési projektek az egy évvel korábbi 1025 milliárd forinthoz képest. A második félév aktivitás-kezdés mutatója bár szerényebb volt az előző évinél, de így is magasabb szinten állt, mint a 2014-2016-os időszakot jellemző összegek.

A mélyépítéseken belül különösen az út- és vasútépítések esetében indultak alacsonyabb összegben építési projektek az év második hat hónapjában, mindössze 84 milliárd forintot tett ki a megkezdett kivitelezési munkák értéke, az első félév 530 milliárd forintjával és a 2017 második félévének 336 milliárd forintjával szemben. A 2018 július és december közötti időszak több éves összehasonlításban is szerénynek számított, az elmúlt 6 évben csak 2015 két félévét jellemezték ennél alacsonyabb számok. A nem út- és vasút mélyépítések esetében szintén volt egy enyhe csökkenés 2017-ről 2018-ra, de az azt megelőző évekhez képest még mindig magasabb volt az aktivitás-kezdés értéke.

A legtöbb építkezés Közép-Magyarországon indul

2017-hez képest 2018-ra valamelyest ugyan csökkent Közép-Magyarország részesedése a megkezdett kivitelezési munkákból, de továbbra is jóval magasabb arányban indultak meg itt építkezések, mint a korábbi években. 2014-2017 között ugyanis a terület részesedése az aktivitás-kezdésből 37 százalékos volt szemben a tavalyi 42 százalékkal. (2.ábra) Az országban tehát továbbra is egyenlőtlenül indulnak el építési munkák.

2. ábra. A megkezdett kivitelezési munkák összértékének területi megoszlása Magyarország egyes régiói között

Csökkenő lakásépítési kedv

A tavalyi utolsó negyedév számos újdonságot hozott a lakáspiacnak a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs sorsához kapcsolódóan. A kedvezményes kulcs ugyan megszűnik 2019. december 31.-e után, azonban a 2018. november 1.-én jogerős építési engedéllyel rendelkező projektek esetében még lehet majd alkalmazni a 2023-ig történő értékesítéseknél. Az új szabály nagy könnyebbséget jelent a már futó beruházások számára; nem kell a házakat mindenképpen az idén befejezni, hanem az átadás áttolódhat 2020-ra is. Azon fejlesztők is örülhetnek az új szabályoknak, akiknek volt ugyan építési engedéllyel rendelkező projektje, azt azonban még nem indították el. A többieknek azonban már a 27 százalékos áfakulccsal kell majd számolniuk az értékesítés során, mely jelentősen visszavetheti az építési kedvet. Ekkora áremelkedést ugyanis nem lesz könnyű érvényesíteni a lakásárakban, miközben még akár a kedvezményes, 5 százalékos áfakulccsal is lesznek a piacon projektek. Nagy kérdés, hogy a fejlesztők a profitkalkulációk alapján a plusz 21 százalékos teherből mennyit lesznek képesek majd átvállalni.

Az már látszik, hogy 2018-ban csökkent az elindult társasházi lakásépítések volumene, az aktivitás-kezdés mutató értéke 342 milliárd forintot tett ki az ibuild.info adatbázis alapján, míg 2017-ben a legalább 4 lakást tartalmazó beruházások esetében 432 milliárd forint értékben kezdődtek meg kivitelezések. 2018 utolsó negyedévében az aktivitás-kezdés mutató értéke 75 milliárd forintra rúgott, mely a legalacsonyabb értéket jelentette 2017 eleje óta, ugyanakkor továbbra is magasabbnak bizonyult, mint a 2016 azonos időszakában mért.

2017-hez képest jelentősen növekedett a befejezett társasházi lakásépítések volumene, a csúszások hatására azonban kisebb mértékben, mint a várt. Végül valamivel több, mint 220 milliárd forint értékben készültek el társasházi projektekben lakások. 2019-re a lakásépítési aktivitás-befejezés mutató értéke ennél is magasabb lehet, megközelítheti az 560 milliárd forintot is. Ugyanakkor ezeknél a folyamatban lévő projekteknél is lehet csúszásokra számítani, ráadásul a kedvezményes áfaszabályok változása is lehetővé teszi a fejlesztők számára, hogy kényelmesebben fejezzék be projektjeiket, így több, jelenleg még 2019-es befejezési dátumú beruházás tényleges átadása tolódhat át 2020-ra.

3. ábra. Az adott időszakban elkezdett és a befejezett társasházi lakásprojektek összértéke, vagyis a társasházi lakásépítési aktivitás folyóáron

Az építési fázisba lépett társasházi projektek összvolumenét tekintve még nagyobb a területi egyenlőtlenség, mint az építőipar egészét nézve, a társasházi építések 65 százaléka Közép-Magyarországon vette kezdetét tavaly. Bár a 2017-es közel 70 százalékkal szemben így csökkent a terület részesedése, a 2014-2017-es időszakot jellemző 62 százalékhoz képest azonban így is magasabbnak számított.

4. ábra. A megkezdett társasházi lakásépítési projektek értékének megoszlása Magyarországon

Élénk a szállodaépítési kedv

Továbbra is feljövőben vannak a szállodaépítések hazánkban. A turisztikai ágazat erősödése úgy tűnik több fejlesztőt is beruházás indítására sarkallt. Már 2017-ben is növekvő aktivitás-kezdés számokról lehetett beszámolni, a növekedés pedig 2018-ban is tovább folytatódott. A tavalyi évben összesen 44 milliárd forint értékben indultak meg szálloda-kivitelezési munkák hazánkban, mely 6 százalékkal volt magasabb, mint az egy évvel korábbi, 8 éves rekordnak számító összeg.

Az országosnál sokkal jobban felpörögtek azonban a szállodaépítések Budapesten, ahol a válság előtti maximumokat is meghaladta 2015-ben, 2017-ben és 2018-ban is a megkezdett építési munkák összértéke. 2018-ban például a válságot megelőzően rekordnak számító 2008-as évhez képest több mint 35 százalékkal nagyobb volumenben indultak meg építkezések a fővárosban, de a növekedés 2017-hez képest is jelentős volt, több mint 11 százalékos. Tavaly vette kezdetét például az InterCityHotel, a W Budapest Hotel, az E12 Hotel, az H2 Hotel és a Hotel Akadémia építése is a fővárosban.

Bár az építkezések nehezen indultak be a szállodaiparban, a korábbi élénkülés lassan beérik, és egyre több szálloda készül el, az aktivitás-befejezés mutató értéke így jelentőset, 74 százalékot ugrott 2018-ban országos viszonylatban, míg Budapest esetében a növekedés mértéke 2017-hez képest közel 147 százalékos volt. 2018-ban adták át például a Meininger Budapest Hotelt, de a sor az idén is folytatódik, 2019-ben készülhet el többek között a Matild Palota, a Párisi Udvar, és a Small Grand Hotel.

5. ábra. A szálloda építési aktivitás: az elkezdett és befejezett kivitelezési munkák összértéke folyóáron

Az EBI Építésaktivitási Jelentésről

A kutatás célja
A projektadatbázis rendszeres (negyedévenkénti) feldolgozásának célja, hogy az egyedi építési projektek adataiból olyan aggregátumokat alakítsanak ki, amelyek új információt hordoznak az építési piac szegmenseinek teljesítményéről. A lakásépítést külön, a nem lakáscélú magasépítést 9, a mélyépítést 8 szegmensre osztva aggregálják az egyedi projektadatokat.

A készítők
Az EBI Építésaktivitási Jelentés három kutatócég együttműködésének eredménye, melyhez az ibuild.info a projektkutatással és a projektadatbázissal, az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont és a Buildecon Építésgazdasági Kutató pedig a mutatószámok kialakításával és az aggregálást végző algoritmusok kidolgozásával járul hozzá.