Értéknövelő felújítások egy dunaújvárosi épületkezelőnél
2006/7-8. lapszám | Tóth László | 15 447 |
Figylem! Ez a cikk 19 éve frissült utoljára. A benne szereplő információk mára aktualitásukat veszíthették, valamint a tartalom helyenként hiányos lehet (képek, táblázatok stb.).
A gázár szintre hozása, de általában az energiahordozók áremelkedése is azt vonhatja magával, hogy az emberek fokozottabban figyelnek majd az energiatakarékosságra, a szigetelésre, a pillanatnyilag drágább, de hosszú távon olcsóbb megoldásokra. Alábbi cikkünkben egy lakásszövetkezet képviselője osztja meg velünk az irányú tapasztalatait, hogyan is lehet megvalósítani egy értéknövelő beruházást.
Arra a kérdésre, hogy miért kell rendszeresen vizsgálni az épületek műszaki állapotát, könnyű a választ. Azért, mert így biztosítható az épület folyamatos üzemeltetése, zavarmentes működtetése.
Az Intercisa Lakásszövetkezetnél 1998-ba vezettük be az épületek rendszeres diagnosztizálási eljárását. Ez egy számítógépes program segítéségével valósul meg, ami annyit jelent, hogy az induló évben valamennyi épületünknél egy alapos, minden, az épület főbb szerkezeteire, berendezésére kiterjedő elemzést elvégeztünk, meghatározva azt, hogy az elkövetkezendő 5 évben milyen feladatokat kell végrehajtani. Ezeket az adatokat egy adatbázisba rögzítettük, meghatározva, hogy az egyes munkák elvégzéséhez az adott évben milyen nagyságrendű összegre lenne szükség, amennyiben akkor kellene azt megvalósítani. A számítógép ennek eredményeképpen kimutatást tudott készíteni arról, hogy egy épületnél az elkövetkezendő évben milyen feladatokat, milyen nagyságrendű összegek igénybevételével lehet teljesíteni. Az idő intervallumot is figyelembe véve, a költségeket számoló programrész ezt lebontotta havi fizetendő összegre. Ez azt a célt szolgálta, hogy az adott időpontra, amikorra a feladat teljesítése szól, a pénz is rendelkezésre álljon. Ezt az induló adatbázist figyelembe véve, minden évben ismételt bejárással pontosításra kerültek a korábban felvett adatok (hogy tényleg szükséges-e az adott időpontban elvégezni az eltervezett feladat teljesítését), illetve ekkor történt meg a „belépő” évben az újabb feladat kitűzése, amennyiben ilyen mutatkozott.
Tekintettel arra, hogy lakásszövetkezetünk közel 130 épületet kezel, jelentős tapasztalat gyűlt össze a tekintetben, hogy egyes épületelemeknek, berendezéseknek milyen kihordási idejük van, és ezért ezen tapasztalatok alapján szinte pontosan megtervezhető volt, hogy milyen feladatokat mikor kell teljesíteni. Milyen eszközök és lehetőségek állnak rendelkezésre az épületdiagnosztikai vizsgálatokhoz? Meglehetősen csekély az az eszközállomány, amivel egyes épületelemrészt precízen, pontosan diagnosztizálni lehet.
A tetőhéjalás vizsgálatához páratartalom-mérő műszert lehet alkalmazni, amely kimutatja, hogy a lágy héjalású tetőszigetelés alatt milyen mennyiségű pára, ill. nedvesség található. Ezzel a műszerrel azonban csak nagyon lassan, hosszú idő alatt lehet a felületet feltérképezni. A termovíziós felvétel széles körben alkalmazható, segítségével nem csak az épület hőátadási viszonyait, hanem az egyes épületelemek minőségi állapotát is vizsgálni lehet. Így többek között a csővezetékek keresztmetszet-szűkülését, de akár a tetőszigetelések állapotát is kontrollálni lehet. A termovíziós felvételkészítéssel történő épületdiagnosztizálás korszerű megoldásnak mondható. A szolgáltatás az árát tekintve nem tartozik az olcsó megoldások közé, ha viszont azt is figyelembe vesszük, hogy egy-egy nagy volumenű beruházási összeg milyen nagyságrendű – 7-15 millió Ft -, akkor ahhoz viszonyítva a 10-20 ezer Ft-os költség nem nevezhető jelentősnek. Ugyanakkor viszont megbízható, pontos számításokra és értékelésre ad lehetőséget.
Az anyagi források előteremtése látszik a tömbszerűen épített épületek esetében a legnehezebb feladatnak, hiszen ezekben az épületekben többnyire nem nagy jövedelmű emberek laknak. A források biztosításához a bankok korlátlanul kínálják a hitelfelvétel lehetőségét, amenynyiben az épületkezelő szervezet kellő biztosítékokat tud nyújtani a hitel viszszafizetésére. A lakásszövetkezésnek az a legnagyobb előnye, hogy megfelelő tartalék pénzforrásokkal rendelkezik, míg adott esetben egy társasháznak nincs meg a forrása. Éppen ezért a mi esetünkben a pénzkezelő intézetünk 750 millió Ft-os kontingenst bocsátott a rendelkezésünkre, amelyből minden nehézség nélkül, gyorsan tudjuk a hitelügyleteket rendezni. A pénzvisszafizetés technológiájába pedig beletartozik az, hogy a lakóközösség által meghozott döntés alapján, a közös költségbe építjük be az 5 évre felvett hitel egy hónapra és egy lakásra jutó összegét, ezáltal biztosítva van, hogy a felvett hitel garantáltan visszafizetésre kerül. Amennyiben egy adott lakó nem fizetné meg a közös költséget, azzal szemben a lakásszövetkezet a behajtási szabályzata alapján eljár. Ugyanakkor viszont függetlenül attól, hogy a lakó fizet vagy nem fizet, a lakásszövetkezet kifizeti a törlesztőrészletet.
A pályázati lehetőségek széles körűen alakultak az országban, és ezen belül Dunaújvárosban. Lakásszövetkezetünk az elsők között volt, ami helyben és országosan is felhívta a figyelmet arra, hogy anyagi támogatás nélkül a tömbépületben lakó emberek nem képesek az épületeik hőfizikai állapotán javítani. 1998-ban Dunaújváros önkormányzati testülete elhatározta, hogy 40 millió Ft/év összegben támogatja az épületek hőfizikai állapotát javító szándékot. Érdekes, hogy az első évben, annak ellenére, hogy meglehetősen aktív és nagy volumenű propagandát fejtettünk ki, nem sikerült a rendelkezésre bocsátott pénzkeretet felhasználni, annak ellenére sem, hogy az önkormányzat 70%-ban nyújtott vissza nem térítendő támogatást. Az emberek bizalmatlanok voltak az üggyel kapcsolatban. Országosan, az Energia Központ KHT közreműködésével indult meg az épületek hőfelhasználását mérséklő pályázási rendszer, alapvetően a lakásszövetkezetünk által, országos konferenciákon keresztül kezdeményezett jelzések alapján. Dunaújváros önkormányzata – arra való tekintettel, hogy meglehetősen komoly munkát jelentett a pályáztatások lebonyolítása – létrehozott a helyi hőszolgáltatóval közösen egy alapítványt, amely „SZIGET” névre hallgat, és azóta is minden évben mintegy 10 millió Ft-os nagyságrendben segíti az épületek hőfelhasználását mérséklő megoldásokat.
Dunaújvárosban 1992 óta működik az úgynevezett „KERET”-program, amelynek révén a távfűtött lakások fűtési költségeinek a csökkentése érdekében, a fűtési rendszer átalakításához teremtették meg a feltételeket. A fűtési költségbe beépített költségelem biztosítja a forrását a fűtéskorszerűsítésnek, amely az egycsöves rendszerek átalakítását, illetve a szabályozhatóság, a mérhetőség feltételeit biztosítja. Lakásszövetkezetünk épületállományát tekintve két pályázási lehetőséget használ ki országos viszonylatban. Az egyik az ún. Nemzeti Energia Programban való szereplés, mely az utóbbi két évben a panelépületek tekintetében szünetel, ill. nem került meghirdetésre.
A másik az ún. LEP-es pályázat, amely kimondottan panelépületek energiamegtakarítását szolgáló források biztosítására jött létre. Tekintettel arra, hogy a helyi önkormányzat forráslehetőségei korlátozottak, ma többnyire a LEP-es pályázatokon oly módon indulunk, hogy a lakóközösség felvállalja a ⅔-os önerőt, tehát nem számít és nem veszi igénybe – miután nincs is – az önkormányzati támogatási forrást.
Az egyes közösségeink döntéshozatalát lakásszövetkezetünk oly módon segíti elő, hogy épülettípusonként figyelembe véve az adott épület hőfogyasztási adatait, javaslatot terjeszt elő a nyílászáró-csere, illetve a falszigetelés várható költségeire vonatkozóan. A kezdeti állapotokhoz képest ma rendkívül erős a szándék az épületek hőfizikai állapotán való javítás tárgyában. A 117 lakásszövetkezeti épületből mindössze egy-két olyan épületünk van, ahol még nem történt e tekintetben beavatkozás. Ebben az évben 54 épületnél történik valamilyen szintű energiamegtakarítást szolgáló beruházás. Az eddig erre a célra felhasznált pénzkeret 1,4 milliárd Ft.
A döntéshozatal a lakóközösség részéről tagértekezlet keretében történik meg. A nyílászárók tekintetében minimum 90%-os akarat szükséges, a falszigetelés tekintetében a szövetkezeti szabályokat alapul véve, 50% + 1 fő szavazata elégséges. A pályázati anyag része a lakóközösségi döntés. Ezt követően az önkormányzat által is meghirdetett pályázatra lakásszövetkezetünk benyújtja az iratokat, majd a minisztériumi elbírálást követően a kivitelezőket megversenyeztetve történik meg az épület értéknövelő felújítása. A döntéshozatalt nagymértékben segíti az a kimutatás, amivel bemutatjuk, hogy az adott épület hőfelhasználása hogyan viszonyul más épületek hőfogyasztásához, a városi átlaghoz. Több esetben tudjuk prezentálni ma már azt, hogy azonos típusú, tájolású épületnél mit jelentett egy nyílászáró-csere vagy egy falszigetelés az energiamegtakarítás szempontjából.
Valamennyi épületünkről készült termovíziós felvétel, ami szemléletes módon mutatja be az épület hőfizikai állapotát abban az időpontban, amikor a felvétel készült. Tapasztalatink szerint az idő múlásával ez az állapot csak romlik a felvétel időpontjához képest.
Az anyagi forrásokat illetően gyakran használjuk az érvelésünknél azt, hogy amennyiben nem történik beavatkozás az épület energiafelhasználását illetően, úgy is többletet kell fizetni egy felújított állapothoz viszonyítva. Az energiaárak, mint köztudott, nem lefelé, hanem általában – az inflációt meghaladó mértékben – felfelé szoktak mozdulni. Ha valaki nem arra költi a pénzét, hogy az épület felújítását megoldja, akkor arra fogja költeni, hogy az egyre növekvő energiaárakat fizesse meg. Szélsőséges esetben olyasmi is előfordulhat, hogy az energiamegtakarításból származó bevétel megközelíti a hitelfelvétel összegét. Öt év múlva, amikor lejár a hitelfelvétel, az már mindenképpen zsebben maradó összegként működik.
Most nézzük meg egy épületcsoport kivitelezési folyamatát, és a kivitelezés során szerzett tapasztalatokat.
Az épületek fűtési energiafelhasználását a DVCSH Kft. már jó néhány éve a hőközpontokban méri, és azt a dunaújvárosi lakosság felé közzé is teszi. Az 1. táblázatban a hőközpont hőfogyasztása, majd a szabályozás bevezetésétől az egyes épületek hőfogyasztása tekinthető meg. A teljes hőfogyasztásban a fűtésre és a meleg víz előállítására elhasznált összes hőenergia szerepel.
A 2. táblázat szerint a városi átlagfogyasztáshoz képest eltérő arányokat mutat az egyes épületek fogyasztása. A kivitelezés után az épület hőfelhasználási adatai a 3. táblázat szerint alakulhatnak a számítások alapján.
A kivitelezést követően leszűrhető tapasztalatok
A lakóközösségre a beruházás rendkívül pozitívan hatott, ez elsősorban abban nyilvánult meg, hogy a közösség tagjai az összefogás erejét látva más egyéb kérdésekben is könnyebben hoznak a kollektíva egészét érintő döntéseket.
Rendkívül pozitívan alakul a lakók kapcsolatrendszere. Hosszú idő óta talán először érzékeli a lakóközösség azt, hogy a közösen elhatározott döntésüknek milyen pozitív haszna és eredménye van. Az első lépés után igen erőteljes az elhatározás arra, hogy további lépéseket tegyenek az energiafelhasználás csökkentése érdekében.
Sok közösségnél a beruházás eredménye oly módon hat, hogy a környezetüket is igyekeznek rendbe tenni a lakók.
