Az ingatlanpiac az EU csatlakozás után
2004/3. lapszám | K. M. | 2861 |
Figylem! Ez a cikk 22 éve frissült utoljára. A benne szereplő információk mára aktualitásukat veszíthették, valamint a tartalom helyenként hiányos lehet (képek, táblázatok stb.).
Új rovatunkat a kor követelményeinek ösztönzésére indítottuk: a május elsejei csatlakozás egy sor változást hoz magával, olyan változásokat, amelyekre minden vállalkozónak reagálnia kell. Sorozatunk első darabjaként egy, az ingatlanpiac alakulását elemző, áttekintő jellegű cikket közlünk.
A csatlakozással kapcsolatban meglehetősen felkészületlen a vállalkozói réteg. Noha igen jelentős menynyiségű kiadvány jelent meg az utóbbi időben, kevés a gyakorlati vetületeket és konkrét ismereteket közlő, hasznos információs csatorna. De általában is leszögezhető, hogy a tájékozatlanságon túl is a magyar vállalkozói réteg számára korai a csatlakozás kitűzött időpontja. Attól ugyan nem kell tartani, hogy a magyar vállalkozók jelentős része kerül csődhelyzetbe, az viszont prognosztizálható, hogy megnő a „kényszervállalkozók” száma. Konkrétan azokról a vállalkozásokról van szó, amelyek nem képesek talpon maradni vagy fejlődni a hazai piaci környezetben, és menekülési útvonalként választják az Európai Unió piacát. Érdemes azonban nagyon óvatosnak lenni! Érdemes néhány konkrét vetületében végiggondolni a „külföldi” munkavállalás problémáit, noha nyilvánvalóan számos kolléga belekóstolt már ezek nehézségeibe. Elsőként a nyelvi adottságok hiányára szükséges gondolni. Le kell szögezni, hogy az a vállalkozó, aki képtelen megértetni magát az adott ország nyelvén, illetve legalább angolul, végzetes hátrányba kerül a többiekkel szemben. Magán munkavállalás esetén éppígy hangsúlyozni kell a minél magasabb szakmai minősítések megszerzését.
G azdaságkutatók szerint a 2004-es csatlakozásnak az építő- és építőanyag-ipar, valamint az ingatlanpiac lesz a leginkább nyertes ágazata, de az ingatlanszakma képviselői az uniós csatlakozás után – a közvéleménnyel ellentétben – inkább csak a belföldi kereslet növekedésére számítanak. Magyar szakemberek szerint a csatlakozásnak csak évek múlva lesz árkihatása, amely a piac különböző szegmenseiben eltérő módon érvényesül majd. A magyar ingatlanpiaci változások nem a fejlett nyugat-európai országok mintáját követik, hanem inkább a spanyol és portugál példára emlékeztetnek majd.
Bár Magyarország ingatlanértékesítés tekintetében elméletileg ugyanabba az érdekszférába tartozik, mint Ausztria, de igen sok az eltérő vonás. Ausztria az 1995-ös uniós csatlakozásakor ingatlanügyekben szintén átmeneti rendezést harcolt ki magának 10 évre, de Magyarországtól eltérően nem a termőföld külföldiek általi felvásárlásától félt, hanem attól, hogy a nyugati tartományokban főleg a németek majd megveszik a régi lakóházakat üdülőnek, s ezzel az év egy részére kihalttá teszik a településeket. Az említett átmeneti időszak még nem ért véget, de az osztrák félelmek egyelőre nem igazolódtak. Magyarország a csatlakozási tárgyalásokon elsősorban a termőföld védelmére összpontosított, és ennek érdekében szintén 10 éves átmeneti időszakot kért. A külföldiek földtulajdonlásáról létrejött megállapodás hétéves átmeneti időszakot állapít meg, az országban élő és ott mezőgazdasági tevékenységet folytató egyéni gazdáknak pedig három év után teszi lehetővé a föld megvásárlását. Az EU „négy szabadságát” érintő hazai kérdések közül talán a legismertebb a tőke szabad mozgását érintő (második lakhelyül szolgáló) ingatlan vásárlásának az engedélyezése. Magyarország a csatlakozás után még öt éven át fenntarthatja eddigi nemzeti szabályozását mindazokkal szemben, akik második lakóhelyet kívánnak az országban vásárolni (ami a gyakorlatban a helyi hatóságok engedélyezését jelenti).
Ami az ingatlanok árát illeti, a korábban csatlakozott országok tapasztalata azt mutatja, hogy közvetlenül az integráció előtt sok országban magasra tornázták a kínálat árakat, de a csatlakozáskor a várt piaci felfutás nem következett be. A gyors áremelkedés helyett inkább időben eltolva, néhány év múlva kezdtek el emelkedni a lakásárak, ám ez is elsősorban az élőmunkaerő fokozatos bérfelzárkóztatása miatt következett be. Ausztriában például a lakás- és irodabérleti díjak 1994-ben némileg visszaestek, az 1995-ös csatlakozás után pedig valamelyest megemelkedtek, s azután sokáig nagyjából változatlan szinten maradtak. Kizárólag a luxusingatlanok ára és bérleti díja nőtt jelentősebb mértékben a csatlakozás után, ám Magyarországtól eltérően itt ez nem csak a legújabb építésű lakásokra és irodákra vonatkozott. A hazai sajátosságok között említhető, hogy Magyarországon egyelőre ingatlanpiaci túlkínálat tapasztalható lakóparkokból, irodaházakból, raktárakból, kevés viszont a bérlakás, az olcsó szálláshely és a nyugdíjasotthon. A hazai ingatlanpiacot még mindig a Budapest-centrikusság jellemzi, a multinacionális cégek dominálnak, kevés a megbízható forrásból származó piaci információ. A magyar társadalomban növekszik az egyedül élők aránya, ezért élénk kereslet várható a kis lakások iránt, és nyugdíjasotthonokból is többre lesz szükség. Emellett az egyedülálló fiatalok életformája is átalakul, így újra felértékelődik a belváros, újra népszerűek lesznek a cityben található lakások, mivel ott szeretnek lakni, ahol dolgoznak. Az EU-csatlakozás miatt a jövőben az ingatlanberuházásoknál nagyobb hangsúlyt kap a környezetvédelem, ami azonban a dráguló munkaerővel együtt még költségesebbé teszi az építkezést.
Magyarország az első helyre került tizenhárom „feltörekvő” európai ország irodaingatlan-piacának felmérésében, amelyet egy amerikai cég végzett. Bár napjainkban ez a piac stagnál, a szakértők úgy ítélik meg, hogy a közeljövőben várható gazdasági fellendülés és elsősorban az uniós csatlakozás eredményeként ismét megnő a kereslet, amely tekintélyes irodaépítési hullámot indíthat el. Az ingatlankereskedők prognózisa szerint a következő évtizedekben a hazai lakóingatlant vásárlók összetétele jelentősen változik, ezért új típusú reklámokra és újabb finanszírozási konstrukciókra lesz szükség. A szakma szerint sok változás nem várható a külföldi ingatlanok vásárlását érintő szabályozásban, hacsak az nem, hogy egyszerűbbé válik procedúra. A magyarok külföldi ingatlanvásárlását egy 1996-os törvény liberalizálta. Azóta a magyar állampolgárok semmilyen hazai akadályba nem ütköznek, ha a spanyol tengerparton vagy az osztrák síterepen akarnak apartmant, villát vásárolni. A befogadó ország hozzáállása persze más kérdés: az ingatlanszakma elsősorban ez ügyben számít az EU-csatlakozás pozitív hatásaira. A Külügyminisztérium szerint a jogszabályok nem változnak, mindössze annyi történik, hogy az EU-tagállamokban megszűnik a külföldi ingatlanvásárló hosszas, több hétig tartó rendőrségi ellenőrzése, elég lesz kivinni az ingatlan megvásárlásához szükséges előleget és meg is köttethet az üzlet. Ingatlanszakemberek arra is számítanak, hogy az EU-n kívüli országokban jobban figyelnek majd a leendő tagállam lakóira. Most előfordul, hogy hetekig kell várnia engedélyre a magyar állampolgárnak, ha mondjuk Törökországban akar vásárolni, ez az EU-tagság jelentette tekintéllyel megváltozhat.
A nemzeti szabályozások mindazonáltal továbbra is érvényben maradnak. Spanyolországban például nem lehet hatezer négyzetméternél nagyobb lakóingatlan külföldié, és több országban is létezik a hadi létesítmény mellé építkezés tilalma. Ezen szabályokról a helyi közvetítő cégek persze pontos információt adnak. A hitelekhez szükséges jövedelemigazolás, az ügyvédek kötelező igénybevétele sem EU-tagságtól függ.
A munkavállalás alapfeltétele az Európai Unióban, hogy a munkavállaló részese legyen egy olyan szervezeti egységnek, amely első feltételként biztosítja azt, hogy korrekt piaci szereplőről van szó. Ez természetesen lehet egy egyszerű hazai kamarai vagy egyéb szakmai szövetségi tagság is, de például tudni kell, hogy Németországban céges formában csak az ottani kamarai tagsággal lehet legálisan munkát vállalni. Éppígy a jelenlegi hazai szabályozásnál sokkal nagyobb jelentőséggel bír a vállalkozási felelősségbiztosítás megkötése. Ezek olyan kötelmek, amelyek a rendszerváltás óta eltelt időszakban nem kerültek kellő nyomatékkal be a hazai gazdasági szabályozásba, ám meg kell tanulnunk, hogy az Európai Unióban sokkal komolyabban veszik. Tudomásul kell venni, hogy például a vállalkozási felelősségbiztosítás Németországban ugyanolyan jellegű hivatalos dokumentáció, mint például az éves mérleg elkészítése vagy a cégbírósági bejegyzés: enélkül céget alapítani, működtetni nem lehetséges. Az tanácsolható tehát azoknak a cégeknek, amelyek – nem kényszerhelyzetből, hanem a lehetőségek kiaknázása céljából – bővíteni kívánják kivitelező célterületüket, hogy feltétlenül alaposan tájékozódjanak az első beruházások előtt. Elsősorban az javasolható, hogy olyan cégekkel vegyék fel a kapcsolatot, amelyek dolgoztak, vagy éppen jelenleg is az Európai Unió valamely tagországában dolgoznak. Törekedjenek arra, hogy személyes tapasztalatokra tegyenek szert: sem a minisztériumok, sem a kamarák, sem pedig az EU-s információs pontok nem rendelkeznek olyan hasznos információkkal, mint a tapasztalatokra szert tett kollégák.
