Létesítményüzemeltetés
2007/4. lapszám | Langbein Valentin | 5747 |
Figylem! Ez a cikk 19 éve frissült utoljára. A benne szereplő információk mára aktualitásukat veszíthették, valamint a tartalom helyenként hiányos lehet (képek, táblázatok stb.).
A létesítményüzemeltetés Magyarországon az elmúlt években együtt fejlődött a befektetők igényeivel és a befektetési céljaikkal. A 90-es évek elején megindult ingatlanfejlesztések jelentős része spekulatív befektetés volt, amelyek célja leginkább a rövidtávú profitmaximalizálás. Ez a cél sajnos rányomta bélyegét a beépített gépészeti és elektromos rendszerek tervezésének és kiépítésének színvonalára, a hatékony üzemeltethetőség nem tartozott az elsőrendű szempon-tok közé a tervezés alatt.
A befektetési tendencia manapság fordulóban van, piaci igény látszik kibontakozni a magasabb színvonalú műszaki megoldások iránt, amelyekkel magasabb szintű üzemeltetési szolgáltatás érhető el és tartható fenn hosszú távon. Napjaink legfontosabb kihívása a magas színvonalon és olcsón üzemeltethető létesítmény fejlesztése. Az épületautomatizálás piacán megjelenő innovatív technológiák számos előnyt és fejlesztési lehetőséget kínálnak a létesítményüzemeltetők, biztonsági vezetők, valamint a beruházók és a bérlők számára egyaránt.
A hagyományos épületautomatizálási rendszerek az önállóan működő HVAC (fűtés, hűtés, légkondicionálás), energia-menedzsment, tűzvédelmi, beléptető és világítási rendszerek köré épültek - ezek mindegyikének saját felügyeleti és vezérlőállomása volt. Míg ezek az egyedi épület- és biztonságfelügyeleti, valamint életvédelmi alkalmazások korlátozott előnyöket nyújtanak a felhasználók számára, a valódi érték abban van, ha ezeket egyetlen, integrált megoldásként tudja kezelni és felügyelni az üzemeltető. Ha az épületautomatizálást nem átfogó szemlélettel közelítjük meg, akkor az információk szűk csatornákra korlátozódnak, a bennük rejlő lehetőségek legnagyobb része kihasználatlanul marad.
Az információk szétválasztása lassítja a reakcióidőket, és vészhelyzetben áttekinthetetlenné teszi az információhalmazt. Ezt a problémát épületautomatizálási rendszerek integrálásával lehet kiküszöbölni. Az egyes részlegek megosztják egymással az információkat, és a létfontosságú épületkezelési funkciók központosítva jelennek meg. Az integrált megoldás - ha tetszik, adatkezelő motornak is nevezhetjük - a teljes vállalatra kiterjedő nézetet szolgáltat. Lehetővé teszi, hogy az épületautomatizálási folyamatok a különböző rendszerek összes elérhető információja alapján működjenek. Ezzel nő a termelékenység, egyúttal csökkennek a költségek (energia, telepítés és üzemeltetés), valamint az üzemeltetési kockázat.
Egy látszólag feloldhatatlan ellentmondás
Sok szervezet szembesül a látszólag megoldhatatlan dilemmával: hogyan növelheti épülete(i) teljesítményét úgy, hogy egyúttal csökkenjenek a költségek, de a kényelmet se érje sérelem. Ezt a forgatókönyvet bonyolítják a biztonsági szigorítások, valamint a törvényi megfelelés növekvő igénye, és mindez úgy, hogy a rendelkezésre álló erőforrások korlátozottak. Az energia-megtakarítás új EU-szabályozásainak megjelenése és az épületek energiahatékonyságának növelése iránti igény, illetve az EU épületenergetikai szabályozása (Energy Performance Building Directive, EPBD) két aktuális példa erre. Egészen egyszerűen: a vállalatok kevesebből többet szeretnének kihozni.
Ebben a megszokott vásárlási forgatókönyv mit sem segít - külön tűzvédelmi szakágakra van bontva a tűzjelző, biztonsági és épületgépészet/energiakezelő rendszer. Az építőiparban gyakori, hogy ilyen módon értékesítik a rendszereket. Például az épületgépészet specifikációját a gépészeti tervező adja meg, és a gépészeti alvállalkozó szállítja. A tűzjelző rendszert a tűzvédelmi szakember tervezi meg és az elektromos alvállalkozó szállítja le, a biztonsági rendszer terve ismét más vállalkozótól származik - és az épület elkészülte után ismét egy másik kivitelező valósítja meg! Világos, hogy ez a hagyományos megközelítés a kirakós játéknak csak egy részét illeszti össze, de nem a teljes képet. Nem használja ki az automatika vezérléseibe fektetett befektetés teljes értékét!
Az épületautomatizálás négy különböző szintje
Nincs integráció
Épületautomatizálás elszigetelt rendszerekkel (épületgépészet, tűz, CCTV, biztonság, beléptető stb.). Ezek a rendszerek különálló vezérlések, nincs adatcsere és központi eseménytárolás, magasabb üzemeltetési költség és drága bővíthetőség jellemzi.
Részleges rendszerintegráció
Az ilyen alkalmazás szintén nem tartalmaz valódi integrációt - az épületgépészet és a CCTV például a tűzjelzéstől elválasztva marad. Kisebb mértékű adatcsere, elválasztott vezérlés és minimális központi eseménytárolás jellemzi. Az üzemeltetési költségek magasak maradnak.
Teljes létesítményintegráció
Az épületmenedzsment (pl. energiamenedzsment, épületgépészet és közművek), a biztonság és az életvédelmi rendszerek együttműködése közös platformot teremt. Erről a felügyeleti pontról (egy PC-ről) elérhető és menedzselhető a létesítmény összes, az üzemeltetés és a biztonság szempontjából fontos rendszere. Az integrált épületautomatizálás pont-pont közötti vezérlést, teljes körű adatmenedzsmentet, központi eseménytárolást, alacsonyabb üzemeltetési költségeket, kockázatcsökkenést és megnövekedett funkcionalitást/hatékonyságot eredményez.
Vállalatszintű integrálás
Ez lehetővé teszi az információk megosztásáról az információk menedzselésére való átállást. Az épületfelügyeleti rendszer kapcsolódik a vállalatirányítási rendszerhez, amellyel így áttekinthetővé válik az alkalmazottak munkája és a cég működése. Mindegy, hogy a felmerülő helyzet mennyire bonyolult, az új épületautomatizálási technológiák a látszólag egymásnak ellentmondó célok megvalósítását is lehetővé teszik a rendszerek számára. A rendszerintegráció automatizálhatja pl. a biztonsági funkciókat. Jogosulatlan behatolás esetén digitális videofelvételt indíthat, vagy ezen túlmenően az épület más funkcióit is elindíthatja. A beléptető rendszereket összekapcsolhatja a világítás vezérlésével, így a világítás automatikusan kikapcsolódhat, ha az adott területen senki sem tartózkodik. Ez növeli az energiahatékonyságot és csökkenti a költségeket.
A siker kritikus tényezői
Ez egy nagyon fontos kérdéshez vezet. Az integrált épületmenedzsment-megoldás technológiája gyakran fejlettebb, mint az alkalmazásához szükséges politikai és ügyrendi eljárások. Már érintettük az elkülönített épületmenedzsment-funkciókat támogató hagyományos kialakítást, a specifikációt és beszerzési eljárásokat. Egy másik tényező az emberi hatás. A különálló épületmenedzsment-funkciók hagyományos gyakorlata külön részlegeket eredményezett saját munkarendekkel, erőelosztásokkal és pénzügyi prioritásokkal. Valóban, az automatizált épület, valamint a biztonsági és életvédelmi menedzsment-megoldások sikeres vállalatszintű integrálásához vezető útnak nem csak azt kell tartalmaznia, hogy az épület hogyan válik az üzleti tevékenység, mint egész javára, hanem össze kell terelnie a részvényeseket is, akik ezt meg tudják valósítani. Az élettartamra vonatkozó átfogó költség/előny-analízis kulcsfontosságú szerepet kaphat abban, hogy az egyéneket az integrált épületmenedzsment-megoldásokban rejlő lehetőségek megfontolására késztesse. Az ingatlanfejlesztő számára a dolog teljesen egyértelmű. Az okos épületek bizonyítottan bevételnövelők, hiszen a hagyományos épületeknél gyorsabban lehet bérbe adni őket és nagyobb bérleti bevételeket nyújtanak. Tapasztalatok szerint pl. a szervizdíj integrált rendszereknél 10-20%-os megtakarítást eredményezhet a bérlők-felhasználók számára az integráció mértékétől függően. Tapasztalataink alapján a klasszikus ingatlanüzemeltetési feladatok mellett stratégiailag három fő szolgáltatási irányvonal lesz alapvető az elkövetkező években:
FM Consulting:
Az üzemeltetési szempontok vizsgálata a tervezés fázisától a kivitelezés átvételéig.
. Biztonságtechnikai koncepció kialakítása, ellenőrzése.
. Őrzési költségek optimalizálása, a kivitelezés apró változtatásaival.
. A teljes épületgépészet működésének elvi felülvizsgálata, üzemeltetési szempontok alapján.
. Hibalisták felvétele és követése, a kivitelezés minőségének folyamatos ellenőrzése.
Irodaházak esetén (bérlői elégedettség fenntartása)
. Web-alapú on-line bejelentés lehetővé tétele a bérlő számára a bejelentett probléma státuszának nyomon követéséért.
. A tulajdonos folyamatos információt kap az irodaházáról.
. Statisztikák lekérdezhetők, amelyek az épület állapotáról nyújtanak hasznos információt.
Energia- felhasználás optimalizálása
Az energiaárak emelkedése a közüzemi díjak növekedését vonja maga után, ami pl. irodaházak esetén a rezsidíjak emelkedését eredményezi. Magyarországon napjainkban is több vállalkozás tűzte zászlajára az energiahatékony megoldások kialakítását, akár már tervezési fázisban vagy a megvalósult munkák esetén, utólagos energiahatékonysági eljárások, fogyasztott energiát csökkentő alkalmazások formájában. Ilyen eljárások lehetnek az egyes rendszerelemek tulajdonságának megváltoztatásával működő megoldások, vagy a telepített és korszerűnek nevezhető fogyasztók működését (működési idő, kihasználtság stb.) célzó fogyasztáscsökkentési törekvések.
Hazánkban egy utólagosan kivitelezett, kifinomult mérési rendszer és fogyasztáscsökkentő számítógépes alkalmazás jelenleg nem tekinthető rövid megtérülési idejű befektetésnek, azonban az elkövetkező energiahordozó-árszintváltozások nagy valószínűség szerint meg fogják rengetni az üzemeltetési-tulajdonosi réteget, és figyelmüket az ismertetett megoldásokra terelik.
