Kié a kazán?
2012/5. lapszám | VGF&HKL online | 3009 |
Figylem! Ez a cikk 14 éve frissült utoljára. A benne szereplő információk mára aktualitásukat veszíthették, valamint a tartalom helyenként hiányos lehet (képek, táblázatok stb.).
Új rovatunkban bíróságon eldöntött vitákat dolgozunk fel, amelyek precedensértékűek, és túl érdekességfaktorukon, tanulságul szolgálhatnak a hasonló problémákkal küzdőknek. Első, BH1983. 133. ügyiratszámú történetünkben a lakásszövetkezet és a lakók között a kazáncserével kapcsolatos pert mutatjuk be. Történetünkben a felperesek bérelték az alperes lakásfenntartó szövetkezettől a lakóház földszinti üzlethelyiségeit, amelyek fűtését közös kazán biztosította. A helyiségbérek megállapításánál az alperes figyelembe vette a kazánház alapterületének arányos részét is. A fűtőberendezést a felperesek közösen üzemeltették, és a szükséges karbantartásról is 1977 elejéig közösen gondoskodtak, amikor is a kazán meghibásodott, és azt tovább javítani már nem lehetett. A felperesek felhívták az alperest a kazán kicserélésére, amely azonban ez elől elzárkózott. Az egyik felperes a kicserélést a pertársai nevében is elvége
Történetünkben a felperesek bérelték az alperes lakásfenntartó szövetkezettől a lakóház földszinti üzlethelyiségeit, amelyek fűtését közös kazán biztosította. A helyiségbérek megállapításánál az alperes figyelembe vette a kazánház alapterületének arányos részét is. A fűtőberendezést a felperesek közösen üzemeltették, és a szükséges karbantartásról is 1977 elejéig közösen gondoskodtak, amikor is a kazán meghibásodott, és azt tovább javítani már nem lehetett. A felperesek felhívták az alperest a kazán kicserélésére, amely azonban ez elől elzárkózott. Az egyik felperes a kicserélést a pertársai nevében is elvégeztette, majd kérte, hogy az alperes a csere költségeként fizessen meg 1 537 755 Ft-ot. Az alperes erre nem volt hajlandó, ezért a felperesek kérték, hogy a bíróság kötelezze a keresetlevélben részletezett arányok szerint a fenti összeg és kamatai megfizetésére.
Az alperes azzal védekezett, hogy a kazán nem képezi a szövetkezet tulajdonát, ezért annak felújítására, kicserélésére sem köteles. Előadta, hogy a felperesek a kazánt sajátjuknak tekintették, amit alátámaszt az is, hogy a korábbi javításokat is ők végeztették el, és viselték az ezzel felmerült költségeket is. Az első fokú bíróság tanúk meghallgatása és szakértői bizonyítás után megállapította, hogy a felek közötti jogvitát a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről szóló 1/1972. (I. 19.) Korm. sz. rendelet szem előtt tartásával kell elbírálni. E rendelet 9. §-ának c) pontja – amely szerint a bérlő által kizárólagosan használt központi berendezések karbantartásáról a bérlő köteles gondoskodni – azonban nem alkalmazható, mert nem karbantartásról, hanem a kazán kicseréléséről van szó.
A bíróság ezért a lakásbérletre és annak végrehajtására vonatkozó jogszabályok alkalmazásával [1/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. – LR – 53. § (1) bek. a) pont és 1/1971. (II. 8.) ÉVM sz. r. 55. § a) pont] azt a következtetést vonta le, hogy a perbeli fűtőberendezés nem minősül ugyan a ház központi berendezésének, de a bérlemények berendezéséhez tartozik, így az ennek felújításával, cseréjével kapcsolatos költségek 50-50%-ban terhelik a bérlőt, illetve a bérbeadót.
Figyelemmel arra, hogy a bérbeadó megtagadta a kazán felújítását, illetve cseréjét, a bérlők beszámíthatják a bér 75%-a erejéig a műszakilag indokolt költségek 50%-át [LR. 55. §, 61. § (3) bek.]. A felperesek nem tagjai a lakásfenntartó szövetkezetnek, így a jogvita elbírálásánál nem lehet a tagok és a szövetkezet egymás közötti viszonyait szabályozó rendeleteket alkalmazni. Rámutatott az ítélet indokolása arra, hogy a berendezés állagsérelem nélkül nem választható el az épülettől, ezért a Ptk. 95. §-ának (1) bekezdése szerint alkotórésze a háznak, így nem a bérlők, hanem a bérbeadó tulajdonát képezi. Megállapította az első fokú bíróság azt, hogy a kazán kicserélése indokolt volt, ez a kihallgatott tanúk vallomása és a szakértői vélemény alapján bizonyított. A szakértői vélemény alapján a kicseréléssel felmerült indokolt költséget 1 524 641 Ft-ban fogadta el, és a felperesek között meghatározott arányban bérbeszámítást alkalmazott, ezt meghaladóan a felperesek keresetét elutasította. Az ítélet ellen mind a felperesek, mind az alperes fellebbeztek.
| következtetés és tanulság A központi hőellátási rendszer kazánjának cseréjével felmerült kiadás megtérítését a bérlő egy összegben követelheti a bérbeadótól [1/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. 53. § (1) bek., 57. § (3) bek., 58. § (1) bek., 2/1966. (III. 31.) ÉM sz. r. 2. § (1) bek., 3. § (1) bek.]. |
A felperesek fellebbezése alapos, az alperes fellebbezése azonban alaptalan volt. A fellebbezési tárgyaláson a Legfelsőbb Bíróság meghallgatta az első fokú eljárásban kirendelt szakértőt, aki az írásbeli szakvéleményét kiegészítette azzal, hogy önmagában a 12 éves üzemelés utáni teljes elhasználódás nem bizonyítja a rendeltetésellenes használatot, bár igen gondos használat mellett a kazán élettartalma a 15-20 évet is elérheti.
A perbeli kazán központi hőellátási berendezésnek minősül. a 11/1979. (VII. 21.) ÉVM sz. rendelettel módosított 2/1966. (III. 31.) ÉM sz. rendelet 2. §-a (1) bekezdésének a) pontja szerint ugyanis a rendelet alkalmazása szempontjából – az alkalmazott tüzelőanyag halmazállapotára (szilárd, folyékony, gáznemű) való tekintet nélkül – központi hőellátási berendezés: legfeljebb két épület olyan közös központi berendezése, amely legalább két, műszakilag önálló lakás vagy nem lakás (pl. üzlet, vendéglátóipar, iroda, körzeti orvosi rendelő, bölcsőde, óvoda) céljára szolgáló helyiségek rendszeres fűtésére, illetve melegvíz-ellátására, vagy mindkét igény együttes kielégítésére szolgál. Az említett rendelet 3. §-ának (1) bekezdése alapján a tulajdonos a lakások és a nem lakások céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használhatósága érdekében köteles gondoskodni a központi hőellátási berendezés (központi fűtési kazán, zárt vízmelegítő, gépek, szerelvények, csővezetékek és fűtőtestek) állandó üzemképes állapotáról (karbantartásáról, illetve felújításáról).
Az alperes lakásfenntartó szövetkezet a 20/1959. (IV. 16.) Korm. sz. rendelet szerint alakult, és ezért a rendelet 10. §-ának (2) bekezdése szerint a szövetkezet tulajdonában állnak a lakásszövetkezeti házban levő, nem lakás célját szolgáló helyiségek is, bár azok építési költségeit teljes egészében az állam viselte [7. § h) pont]. A tulajdonjogot a lakásszövetkezetekről szóló jogszabályok későbbi módosítása nem érintette [24/1971. (IX. 18.) ÉVM-PM sz. r., 20/1977. (V. 12.) ÉVM-PM sz. r.].
Mindebből következően az üzlethelyiségekhez tartozó kazán és tartozékai is a szövetkezet tulajdonát képezik. Az első fokú bíróság helyesen állapította meg, hogy a felek közötti jogvitában az 1/1972. (I. 19.) Korm. sz. rendelet 2. §-a alapján alkalmazandó 1/1971. (II. 8.) Korm. sz. rendelet és az ennek végrehajtása tárgyában kiadott 1/1971. (II. 8.) ÉVM sz. rendelet az irányadó. Nem foglalkozott azonban a felperesek által is hivatkozott, már említett 2/1966. (III. 31.) ÉM sz. rendelettel, amely a fogalmakat tisztázza, és a lakásszövetke- zetekre vonatkozó jogszabályokkal sem, ez pedig a tulajdonjog kérdését dönti el.
Ezért a fűtőberendezést tévesen nem tekintette a ház központi berendezésének – hanem csak a bérlemények berendezésének –, így téves jogi álláspontot foglalt el, és az ebből levont következtetései sem helytállók. A felperesek a fellebbezésükben helyesen hivatkoztak a lakásrendelet 53. § (1) bekezdés b) és c) pontjában foglaltakra, amelyek a bérbeadó karbantartási, felújí- tási, pótlási és cserekötelezettségére vonatkoznak, valamint arra is, hogy ha a bérbeadó a fenti kötelezettségének nem tesz eleget, úgy azt helyette a lakásrendelet 57. §-a (3) bekezdésének a) pontja alapján a bérlő elvégeztetheti, és az 58. § (1) bekezdés alkalmazásával a költségek megtérítését egy összegben igényelheti. A perbeli esetben a felperesek jelentős összegű bérleti díjat fizetnek az alperesnek, így a cserével felmerült költség egy összegben történő megtérítése nem okoz méltánytalan megterhelést az alperesnek. A szakértői véleménynek a cserével felmerült, műszakilag indokolt költségekre vonatkozó megállapítását a Legfelsőbb Bíróság is elfogadta, ezért a fentiek alapján az első fokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és az alperest a keresetlevélben megjelölt arányok szerint kötelezte az 1 524 641 Ft és kamatai megfizetésére. (Legf. Bír. Gf. III. 30 510/1981. sz.)
