Ütött az órájuk
2013/4. lapszám | VGF&HKL online | 3367 |
Figylem! Ez a cikk 13 éve frissült utoljára. A benne szereplő információk mára aktualitásukat veszíthették, valamint a tartalom helyenként hiányos lehet (képek, táblázatok stb.).
Cikkünkben egy olyan, tipikusnak mondható esetet mutatunk be, amelyben a társasház és egy lakó keveredik hődíj-elszámolási vitába.
Az alperes társasház a 2001. december 8-án kelt alapító okirattal jött létre. A társasházban lévő 30 üzlethelyiséget 1 db gázfogyasztásmérővel rendelkező ikerkazán fűti. Az üzlethelyiségek nem hitelesített hőmennyiségmérővel rendelkeznek. Azok fűtése során a kazánból induló csővezetékrendszeren keresztül a hő jelentős veszteséggel érkezik.
A kazán gázfogyasztásmérője alapján számított díjat hődíj címén az üzlettulajdonosok havonta kötelesek megfizetni. A 2008. április 12-én tartott közgyűlésen elfogadott 2/2008. számú határozat értelmében mindaddig, amíg valamennyi érintett fogyasztó nem rendelkezik hitelesített hőmennyiségmérővel, a fűtési költségeket tulajdoni hányad szerint kötelesek viselni. A határozat tartalmazza azt is, hogy a hőmennyiségmérő hitelesítésének költsége minden tulajdonost külön-külön terhel. A hitelesített hőmennyiségmérők bevezetését követően a hődíjat az adott üzlethelyiségben mért fogyasztás alapulvételével kell megállapítani, és ahhoz a hőveszteségből eredő, nem mérhető, a tulajdoni hányadok szerint felosztott arányos hőfogyasztást is hozzá kell számítani.
A felperesek a perbeli társasház földszint 3. szám alatti, 53 m²-es üzlethelyiségének tulajdonosai (egyébként órásmesterek). Keresetükben a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 42. § (1) bekezdése alapján a 2/2008. számú közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását kérték. Előadták, hogy olyan szolgáltatásért kell fizetniük, amelyet nem vesznek igénybe. Indítványozták az alperes felhívását új közgyűlés összehívására, kötelezését a szolgáltatás-ellenszolgáltatás arányának megfelelő fűtési díj-elszámolásról rendelkező határozat meghozatalára.
Az órások előadták azt is, hogy a kazán és az egyedi hőmennyiségmérők között mutatkozó hőveszteség a csővezetékrendszer nem megfelelő szigeteléséből ered elsődlegesen. Állították, hogy a fűtést nem veszik igénybe. Hivatkoztak arra, hogy 3 fűtőtest helyett eredetileg már csak 2 fűtőtestet szereltettek be. Az üzlethelyiséget körbeburkoltatták, leszigeteltették, hőleadást biztosító halogénizzóval világítják meg. Előadták azt is, hogy órás-tevékenységük miatt sincs szükségük a nagy hőre. Álláspontjuk az volt, hogy a méltányos elszámolást az jelentené, ha a hőveszteséget az elfogyasztott és a hőmennyiségmérővel mért hőmennyiség arányában osztanák fel azok között, akik a kazánfűtést ténylegesen igénybe veszik.
A társasház a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy hitelesített hőmennyiségmérők hiányában az üzlethelyiségek tényleges fűtésből eredő gázfogyasztása nem mérhető. Hivatkozott arra is, hogy köteles a gázkazánt üzemeltetni, a társasház tulajdonában álló fűtőcsőrendszeren a fűtővizet keringtettetni. Az így keletkezett hőveszteséget azonban valamennyi tulajdonosnak viselnie kell. Ha csak egy üzlethelyiség nem rendelkezik hitelesített hőmennyiségmérővel, már akkor sem lehet a ténylegesen elhasznált hőmeny-nyiségből eredő gázfogyasztást az egyes üzlethelyiségekre kiszámítani.
Elsőfokú döntés: közteherviselés
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította. A támadott közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását megalapozó körülményt, a felpereseknek, mint kisebbségnek a jogos érdekei lényeges sérelmét megállapítani ugyanis nem tudta. Álláspontja az volt, hogy az 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 99. §-a, valamint a Ptk. 340. § (1) bekezdése értelmében a fűtési csővezetékrendszer szigetelésének hiányosságai miatt felmerülő hőveszteséget a tulajdonostársaknak kell viselniük.
Az elsőfokú bíróság utalt arra is, hogy a felperesek sem vitatták, hogy a hődíj kizárólag az üzletek fűtését biztosító ikerkazán működésével felmerülő gázfogyasztásra eső díj alapján kerül megállapításra. A mérésügyről szóló 1991. évi XLV. törvény 6. § (2) bekezdése szerint joghatással járó mérést biztosító hiteles mérőeszköz hiányában nem állapítható meg, hogy a fűtést ténylegesen hány üzlettulajdonos és milyen mértékben veszi igénybe. A bíróság hangsúlyozta, hogy a felperesek jelentős érdeksérelmét nem az általuk támadott közgyűlési határozat, hanem a csövek hiányos szigeteléséből eredő gazdaságtalan üzemeltetés, illetve a hitelesített hőmennyiségmérők hiánya okozza. A bíróság szerint a rendelkezésre állásból, illetve a többletveszteségből eredő gázfogyasztás kizárólag akkor állapítható meg és osztható fel arányosan, ha valamennyi üzlethelyiség rendelkezik hitelesített mérővel. Az elsőfokú bíróság rámutatott arra is, hogy a Tht. 42. § (1) bekezdése értelmében kizárólag a keresettel támadott határozat érvénytelenségének megállapítására van módja. Nincs jogi lehetőség arra, hogy az alperest közgyűlés összehívására és meghatározott tartalmú döntéshozatalra kötelezze.
Másodfokú ítélet: közteherviselés
A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Határozatában azt hangsúlyozta, hogy a társasház határozata nem szerződés, a Tht. 42. § (1) bekezdése szerint az kizárólag jogszabályba, alapító okiratba, szervezeti és működési szabályzatba ütközése, illetve a kisebbség jogos érdekének lényeges sérelme esetén támadható. A bíróságnak nincs törvényességi felügyeleti jogköre, közgyűlés összehívását, meghatározott tartalmú határozat meghozatalát nem írhatja elő.
A másodfokú bíróság rámutatott arra is, hogy a Tht. 28. § a) pontja szerint a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról szóló döntés meghozatala a közgyűlés hatáskörébe tartozik. A fenntartás alatt az üzemeltetést kell érteni. Az üzemeltetés fogalma a közüzemi szolgáltató, mint harmadik személy részéről érvényesített szolgáltatási díjfizetési kötelezettséget is magában fogalja a Tht. 56. § 2.1. pontja szerint.
A társasház közgyűlése ennek a tartozásnak a tulajdonostársak közötti viseléséről, megosztásáról dönthet. A Tht. 3. § (3) bekezdése alapján a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonosok tulajdoni hányaduk arányában – vagy a szervezeti–működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mértékben – felelnek az egyszerű kezesség szabályai szerint. Tartalmában ezzel egyezően rendelkezik az alperesi társasház alapító okirata. Szervezeti–működési szabályzatban ettől eltérő költségviselés meghatározására nem került sor. A perbeli közgyűlési határozat ezért megfelel mind a jogszabályi előírásoknak, mind az alapító okiratban foglaltaknak.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletében kifejtettekkel egyetértve a felpereseknek, mint kisebbségnek jogos érdeksérelmét nem tartotta megállapíthatónak. Hangsúlyozta: a társasház által igénybe vett szolgáltatás díjának a jogszabályban előírtak szerint, tulajdoni hányad arányában történő felosztásától eltérő határozathozatalnak bíróság általi előírása a kisebbség érdekvédelmére hivatkozással, a társasház jogi konstrukciójának létét kérdőjelezné meg. A tulajdonostársak összessége, mint közösség, a jogszabály rendelkezésétől eltérően egyes költségek viselése körében belátása szerint rendelkezhet. Autonómiájába a bíróság nem avatkozhat be. A perbeli esetben a főszabálytól eltérő díjfelosztás feltételeként a tulajdonostársak a hitelesített mérők felszereltetését írták elő. E feltétel előírására hivatkozással a kisebbség jogos érdekének lényeges érdeksérelme nem állapítható meg.
Legfelsőbb Bíróság: közteherviselés
A felperesek a jogerős ítélettel szembeni felülvizsgálati kérelmükben kérték annak hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását, és az általuk támadott közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását. Arra hivatkoztak, hogy a támadott határozat a Tht. 42. § (1) bekezdését sérti. Vitatták, hogy nem állapítható meg a kisebbség jogos érdekének lényeges sérelme. Előadták azt is, hogy az eljárt bíróságoknak észlelniük kellett volna, hogy a támadott közgyűlési határozat az alapító okiratban, illetve a Tht. 34. § (1) bekezdésében előírt szabályok megsértésével összehívott közgyűlésen került elfogadásra. A jogellenesen megtartott közgyűlésen érvényes határozat nem születhetett. Hivatkoztak még az 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 206. § (1) bekezdésének megsértésére, a bizonyítékok okszerűtlen mérlegelésével megállapított tényállásra. Sérelmezték, hogy az alperes nem rendelkezik szervezeti és működési szabályzattal, továbbá, hogy e felróható magatartására alapítva kíván előnyöket szerezni, a tulajdonostársakat terhelő költségek főszabály szerinti elosztására való kötelezettséget megállapítani.
Az alperes a jogerős ítélet hatályban fenntartását indítványozta. Vitatta a felperesek által állított jogszabálysértéseket.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta a Pp. 275. § (2) bekezdése szerint. Megállapította, hogy a támadott határozat az alábbiakra tekintettel nem jogszabálysértő.
A felperesek keresetükben a perbeli közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását alapvetően, a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmére hivatkozással kérték.
A peres felek között nem volt vitatott, hogy a határozathozatal idején az alperes nem rendelkezett szervezeti és működési szabályzattal. Az sem volt vitatott, hogy a tulajdonostársakat terhelő hődíj az alperes alapító okiratának IV/1. pontja szerint, a közös tulajdonban álló kazán gázfogyasztásából eredő költség alapján kerül megállapításra.
A jogerős ítélet helytállóan hivatkozott arra, hogy a Tht. 28. § a) pontja értelmében e hődíj mértékének meghatározása a közgyűlés hatáskörébe tartozik. Helytállóan utalt a Tht. 3. § (3) bekezdésében írtakra is, miszerint a szervezeti–működési szabályzat eltérő rendelkezése hiányában e díjat a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint kötelesek megfizetni.
A Legfelsőbb Bíróság egyetértett abban is a másodfokú bírósággal, hogy a társasházi tulajdonosok önrendelkezési jogába tartozik a tulajdonosokat terhelő, főszabálytól eltérő mértékű kötelezettség megállapítása. A kisebbség érdekeire hivatkozással nem támadható a jogszabályban előírtak szerint megállapított költségviselésre vonatkozó határozat.
A Legfelsőbb Bíróság egyetértett abban is az eljárt bíróságokkal, hogy valamennyi érintett tulajdonos tekintetében méltányos elszámolásra csak akkor kerülhet sor, ha valamenynyiüknél bevezetésre kerül a hitelesített hőmennyiségmérő. A hőveszteségből eredő gázfogyasztás költségének arányos elosztására ugyanis csak abban az esetben van lehetőség.
A Tht. 3. § (3) bekezdésében előírtaktól eltérő kötelezettség viselésre vonatkozó szabály felállítása nem kötelező a szervezeti–működési szabályzatban. Az a körülmény, hogy az alperes a határozathozatal idején nem rendelkezett szervezeti és működési szabályzattal, a jogvita eldöntése során az alperes terhére nem volt értékelhető.
A felperesek a keresetükben a határozat-hozatal, illetve a közgyűlés összehívásának jogellenességére nem hivatkoztak.
A Pp. 275. § (1) bekezdése alapján ezért az azzal kapcsolatos, a felülvizsgálati kérelemben megjelölt egyéb jogszabálysértések vizsgálatára nem kerülhetett sor.
A Legfelsőbb Bíróság, mint felülvizsgálati bíróság mindezekre tekintettel a jogszabályoknak megfelelő, az ügy érdemi elbírálására kiható lényeges eljárási szabálysértés nélkül hozott jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Gfv. X. 30.155/2009.)
EBH2009. 2061
A jogszabályban előírtaknak megfelelő – a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában terhelő – költségviselésről szóló társasházi közgyűlési határozat a kisebbség jogos érdekének lényeges sérelmére hivatkozással megalapozottan nem támadható (2003. évi CXXXIII. törvény 3. §, 28. §, 42. §, 56. §).
megint a közös ló...
Történetünk újra rámutat arra, hogy lehet mindenkinek igaza, mégis csak egy nyertes van. Az órásmesterek hiába újították fel ingatlanjukat, csökkentették hőigényüket, ugyanannyit kell fizetniük a fűtésért, mint addig. Miért? Mert a társasház többi tagja nem szereltetett be hőmennyiségmérőket – nekik ilyen-olyan okokból megfelel az eddigi rendszer. Így viszont egy közös tulajdonnál nem marad tere az energiahatékonysági beruházásoknak, nemde? Mi lehet a megoldás? A konszenzus. Csakhogy ahhoz minden egyes résztvevőnek értelmes és kompromisszumképes egyénnek kéne lennie.
