Ingatlan-beruházás olcsón, de mikor?
2009/3. lapszám | Veresegyházi Béla | 1635 |
Figylem! Ez a cikk 15 éve frissült utoljára. A benne szereplő információk mára aktualitásukat veszíthették, valamint a tartalom helyenként hiányos lehet (képek, táblázatok stb.).
Örök kérdés egy ingatlan-beruházásnál, hogy mikor legyen olcsó? Merthogy lehet maga a megvalósítás csekély költségből abszolválva, ilyenkor aztán az üzemeltető, a tulajdonos egy összegben relatíve keveset fizet, a fővállalkozó pedig ahol tud, a végletekig butít a műszaki tartalmon. (Abba most nem megyünk bele, hogy milyen egyéb módszerekkel tehet szert haszonra a kivitelező…)
Viszont az üzemeltetés során az építéskor nyert pénzt többszörösen fizeti ki a tulajdonos, mind abban, hogy folyton hibákat javít, toldoz-foldoz, esetleg átépít, mind pedig a magas energia-felhasználásban, ami a bérleti díjakban is lecsapódik, kevéssé vonzóvá téve az épületet. Ha viszont a beruházó megköveteli a minőséget, akkor maga a kivitelezés lesz drágább, az üzemeltetés pedig olcsóbb és komfortosabb. És van egy eddig nem nagyon ismert megoldás is, amikor az üzemeltetők már a tervezés időszakában belépnek a munkába. Erről írunk alábbi cikkünkben, amelynek létrejöttéhez nyújtott segítségét köszönjük Hollósi Antalnak.
A TóPARK Budapest nyugati kapujában, három autópálya találkozásánál, egy Margit-sziget méretű tó körül, összesen 180 hektáron épül meg. A teljes projekt várhatóan 13 év alatt valósul meg, több ütemben. Az első fázisban egy nettó 92 000 m2 területű irodapark és nettó 20 000 m2 szolgáltatási egységeknek helyet adó komplexum épül fel, továbbá az irodaépületek közvetlen közelében, nettó 12 000 m2-nyi területen, több mint 160 bérlakás is átadásra kerül. Emellett Magyarország legnagyobb bevásárló- és szórakoztatóközpontja is az első ütem második felében valósul meg, nettó 89 000 m2 bérbe adható területet kínálva. A projekt különlegessége a területén található 37,6 hektár területű tó. A projekt a környezettudatosság és fenntartható fejlődés érdekében a környezetkímélő és energiatakarékos technikákat preferálja az építés, az üzemeltetés és a létesítménygazdálkodás területén egyaránt. Épületei, közlekedési eszközei és egyéb fogyasztói energiaszükségletük jelentős részét alternatív energiaforrásból nyerik, és önellátó energiagazdálkodásra törekszenek; célkitűzésük, hogy 2030-ra a teljes energiaszükségletet 100%-ban megújuló energiaforrásokból biztosítsák.
Központi energiaellátás – kiegyensúlyozott felhasználás
A létesítmény-együttes energiaellátását egy központi, trigenerációs gázmotoros berendezésekből álló rendszer biztosítja. A kapcsolt energiatermelés megvalósításával – hő- és hűtési energia felhasználásával – a rendszer rendkívül magas hatásfokkal üzemel, így jelentős primer energiamennyiséget takarít meg. A központi rendszernek köszönhetően az egyes épületek eltérő, változó igényei folyamatosan kiegyenlítik egymást; vagyis fokozottabb igény esetén egy másik fogyasztó energiafeleslege biztosítja az ellátást, még hatékonyabbá és gazdaságosabbá téve a gázfogyasztást. A közmű-, illetve gyalogos alagutakban, valamint a nagyteljesítményű trafóállomások környezetében generálódó nagy mennyiségű hulladékhőt télen az úttestek, gyalog- és kerékpárutak, továbbá a garázsszint fűtésére használják fel.
 |
Napenergia
Az épületek tetejére és egyéb, nagy kiterjedésű felületekre napkollektorok kerülnek. Nemcsak az irodaépületek és lakóházak, hanem a passzázstető, a buszok és a vasútállomás is kínál erre megfelelő felszínt, így az energia közvetlenül a helyszínen, szállítási és többszörös átalakítási veszteségek nélkül, azonnal felhasználásra kerül. A napkollektorok legújabb generációja automatikusan szabályozza a felületek dőlésszöget, ezzel még nagyobb teljesítmény érhető el, fokozva az energiakinyerést. A kollektorok nyáron elsődleges hőszolgáltatóként funkcionálnak a használati melegvíz-szükségletek tekintetében; míg az őszi és tavaszi időszakban kisegítő berendezéseket üzemeltetnek.
Alacsonyabb károsanyag-emisszió
A trigenerációs rendszerek károsanyag-emissziója jóval alacsonyabb, mint a hagyományos berendezéseké, így a komplexum évi 2,5 millió m3-rel kevesebb földgázt használ már az elsőként átadott épületek működtetéséhez is. A megtakarítás mellett a CO2-kibocsátás mértéke is jelentősen csökken. Az átgondolt és környezettudatos technológiák alkalmazásán túl a cég fásítási programot is indított. 2007. december 1-jén felajánlást tett a Környezetvédelmi Minisztériumnak fák ültetésére, a károsanyag-kibocsátás semlegesítésére. Így a keletkező CO2-t azonnal, a kibocsátás helyén megkötik.
Folyamatos fejlesztés az energiagazdálkodásban
Az energiagazdálkodás fejlesztése érdekében folyamatosan kontrollálják és felülvizsgálják a fogyasztók működését, valamint optimalizálják azok energiafelhasználását.
- Az irodákban világítástechnikai kontrollberendezések figyelik és optimalizálják az energiafogyasztást.
- Passzív szellőzési rendszerek gondoskodnak a léghűtésről, kiváltva a légkondicionáló berendezéseket, ahol csak lehetséges.
- Nagy teljesítményű nappali világítási rendszerek gondoskodnak az irodapark épületeinek, raktárainak, karbantartó helyiségeinek nappali világításáról.
- Feszültségoptimalizáló eszköz segíti a gazdaságos energiafelhasználást, amely félóránként történő mintavétel alapján korrekciót végez. A rendszer kimutatja a napi kWh megtakarítást és a CO2-kibocsátás csökkenését is.
Energiatakarékossági eszközök használata
Az energiatakarékos üzemeltetést az alábbi eszközök használatával valósítják meg:
- Energiatakarékos izzók beszerelésével a fogyasztást 80%-kal csökkentik. A hagyományos izzók élettartamának 15-szörösét nyújtják ezek az eszközök.
- LED-technológiájú kül- és beltéri világítótesteket alkalmaznak.
- Az irodapark épületeiben a számítógépeken időzített kikapcsolás állítható be.
- A közvilágítás napelemes rásegítéssel működik.
Kommunikáció
Fontosnak tartják, hogy a környezettudatos szemléletmódot a területen élők, dolgozók és látogatók is elsajátítsák. Ennek érdekében folyamatos kommunikációval támogatják a zöld elvek elterjesztését és minél szélesebb körben való alkalmazását. Elindítjuk a „Kapcsold ki” kampányt, amely az energiatakarékosságra hívja fel a figyelmet. Hírlevél formájában hasznos tudnivalókat és praktikus ötleteket publikálnak a napi energiafelhasználás gazdaságossá tételére, és a károsanyag-kibocsátás csökkentésére.
Közlekedés
A közlekedési koncepció alapja a hagyományos üzemű járművek használatának háttérbe szorítása, a minőségi tömegközlekedés fejlesztése, valamint a gyalogos és kerékpáros közlekedés ösztönzése. A belső tömegközlekedést környezettudatos üzemű, zéró emissziós, LPG-üzemű vagy üzemanyagcellás, légkondicionált buszok bonyolítják. Ennek köszönhetően évente mintegy 2238 tonnával kevesebb CO2-ot bocsát ki a komplexum. Az elektromos üzemű Midibus rendszer mellett bérelhető elektromos üzemű autók, segway-ek és kerékpárok ösztönzik arra az autósokat, hogy saját járművüket a parkolóban vagy otthon hagyva ezekkel az eszközökkel közlekedjenek. A gyalogosok számára biztonságos és kényelmes, sok helyütt tetővel fedett utak biztosítják a közlekedési lehetőséget, nemcsak az épületeket összekötő útvonalakon, hanem a teljes területen, a tó és parkok elérésével. A kerékpárosok rendelkezésére áll egy biztonságosan kiépített kerékpárút-hálózat, amelyet akár saját, akár az itt bérelt kerékpárokkal igénybe vehetnek. A „Parkolj & Tekerj” kampány elindításával hívják fel a figyelmet erre a lehetőségre.
Tanulságok
Tehát van egy hatalmas projekt, mi ebben a különös? - kérdezhetnénk. Láttunk már lakóparkokat napkollektorral, hőszivattyúval, úszómedencével meg parkkal, amely kielégítően üzemelt. Itt azért kicsit többről van szó, lényegében egy magántulajdonú kisvárosról. Miben tudhat egy ilyen „település” többet nyújtani, mint egy átlagos lakópark? Kezdetnek mindjárt abban, hogy a tulajdonjog, illetve az üzemeltetés a kivitelezés után nem kerül át más – bárki más – kezébe, így bármiféle koncepció nemcsak az építkezés időtartamára, hanem 20-30 évre szólhat. Nem is a tervezés, hanem már a koncepcióalkotás időszakában felállhat egy üzemeltetői csapat, benne gyengeáramú, energetikus, vízközműves, illetve klasszikus üzemeltető szakemberekkel, akik jelen lehetnek az összes pályázat kiírásánál, a tervezésnél, a versenyeztetésnél, és beleszólhatnak a létesítmények milyenségébe. (Azon kívül természetesen a jelenben is pénzre váltható munkát is végeznek, például a tervek megalkotásánál.)
A konkrét projektnél létezik üzemeltetési költségekre vonatkoztatott forgatókönyv 2008-ra, 2010-re és későbbre is, a várható energiahordozó-árváltozásokkal és a felhasználható technológiákkal számolva. Már most részletes tervek léteznek az üzemeltetésre a hulladékkezeléstől a takarításon át az épületgépészetig, amely tervek a jövendőbeli bérlők igényei szerint folyamatosan alakíthatók, köszönhetően a beruházásért felelős szakemberek kompromisszumképességének. Ez folyamatos, becsléssel, tervezéssel együtt járó feladat, amiben benne van az alvállalkozókkal való kapcsolattartás (egy példa: kikérték a hulladékszállító cég véleményét a rámpák kialakításáról), de az is, hogy bejárják a majdani bérlők jelenlegi telepeit, feltárják a problémákat – és megpróbálják azokat saját projektjükben elkerülni.
Ez lenne a jövő útja, a céges település? Sajna, állami méretekben nem megy, sem az energiatakarékosság, sem a megújulók felhasználása, se bármilyen fél évnél tovább kitartó koncepció kialakítása. Egy gazdag, „mindenható” „önkormányzat” ideálisan kiszolgálhatja polgárait, mert kölcsönös az érdek, és nincs politika-politikusok. A nagy távhőszolgáltatók nem állnak meg önállóan a lábukon – a kis, települési, biomasszára épülők igen. A példákat még sokáig sorolhatnánk, de nem érdemes. Amit mindenképp értékeljünk ebben a projektben, az az, hogy nem kényszerül bele a mai magyar építőipart átlengő beruházó-kivitelező ellentét okozta minőségrontásba, azt, hogy koncepciózus, ezáltal nagyon zöld, és élhető.
