ÉpületgépészetTanulságos történetek
Utólag mindig az olcsóbb a legdrágább
2015/10. lapszám | Lantos Tivadar Bokor András | 2377 |
Figylem! Ez a cikk 8 éve frissült utoljára. A benne szereplő információk mára aktualitásukat veszíthették, valamint a tartalom helyenként hiányos lehet (képek, táblázatok stb.).
Ez alkalommal két újabb tanulságos történet van a tarsolyunkban. A sztorik lényege, hogy a minél olcsóbban, minél többet megspórolva, kiviteli tervek nélkül végzett munka bizony megbosszulja önmagát. Bokor András épületgépész mérnök, igazságügyi szakértő erre a tényre hívja fel olvasóink figyelmét.
Még 2014 júliusában jelent meg a VGF hasábjain az „Áldozat, vagy ügyeskedő?” című cikkünk, amely egy társasházban történt esetet dolgozott fel. Az elsőfokú ítéletet a kivitelező (alperes) megtámadta, így másodfokra került az ügy. A jobb megértésért kövessük végig az előzményeket.
Tervek nélkül kezdődött a munka
A per lényege, hogy a társasházban, elsősorban a gondatlan és tervezés nélküli kivitelezésnek köszönhetően nem építettek be szűrőt és vízlágyítót a fűtési rendszerbe, emiatt megrepedtek a kazánok, így több millió forintos kár keletkezett. A vállalkozó (alperes) által elnyert társasházi felújítás kivitelezési munkálatai 2007-ben kezdődtek. A lakók úgy döntöttek, hogy leválnak a távhőről, és egyedi gázfűtésre térnek át, amit napkollektoros rendszerrel egészítenek ki. A kivitelező cég lebonyolította a négyszintes, négy lépcsőházból álló, 60 lakásos társasház leválását, telepítette a 32 kollektorból álló telepet a tetőn, majd megépítette a kazánházat. Lecserélte a rendszer alapvezetékét, illetve a strang-szabályozókat, továbbá radiátorszerelvényeket és hőmennyiségmérőket szereltek fel. Két lényeges dolgot viszont elfelejtettek (megspóroltak?) a fűtési rendszerbe beépíteni – ami a későbbiek folyamán döntő hibának bizonyult – : vízlágyítót és iszapleválasztót.
A munkálatok – melyeket 2007 júliusában végeztek – menetrend szerint zajlottak. A távhőről való leválást követő napon átálltak a napkollektoros üzemmódra, majd elkészült a kazánház is, ahova három darab, a piacra abban az évben bevezetett, 115 kW-os alumínium-szilícium ötvözetű öntvénykazánt építettek be. A kiviteli munkák elvégzése után – állítja a kivitelező –, többször is átmosatták a fűtési rendszert, majd állítólag a kivitelező saját, kicsi mobil vízlágyítóját használva feltöltötték a rendszert. Ezt a műveletet szabály szerint az építési naplóban rögzíteni kellett volna, de nincs nyoma sem a rendszer átmosásának, sem a vízkezelésnek. A kivitelező csak szóban tudja állítani, hogy ő ezeket a feladatokat elvégezte. Nem véletlenül kell Bokor András szerint rendesen vezetni az építési naplót, hiszen ez mindkét felet (a kivitelezőt és a beruházót) egyaránt védi. El lehetett volna kerülni a „katasztrófát”, ha valóban megtörtént volna az átmosás, és ennek tényét műszaki ellenőr ellenjegyzi. Beírhatták volna a naplóba továbbá, hogy milyen keménységű vízzel töltötték fel a fűtési rendszert, milyen inhibitorokat adtak a vízhez stb. Ez sem történt meg a szóban forgó esetben. Ennek ellenére üzembe helyezték a kazánokat 2007 októberében.
Pár hónapra rá már látszott a baj
November és február között a társasház közös képviselete (felperes) azt vette észre, hogy folyamatosan fogy a víz a fűtési rendszerből. Emiatt többször is gondatlanul utántöltették a rendszert, mindenféle szaktudás nélkül. Idővel a kazán forgalmazóját is ki kellett hívni a társasházhoz, mert a rendszer vízvesztése nem akart megszűnni. A kazángyártó magyarországi képviselőjének az első szemrevételezés során azonnal feltűnt, hogy a keringtető szivattyút fordítva építették be. Mikor kiszerelte, hogy a helyes irányba fordítsa a szivattyút, azt vette észre, hogy a berendezés lapátjai elvízkövesedtek. Innen gyanította, hogy a kazánnal is problémák lehetnek, és tüzetesebb vizsgálat után kiderült, valóban, a kazán is elvízkövesedett. A vízkövesedés a kezeletlen víz jele, és ez idővel a kazántest megrepedéséhez vezetett.
A kazánforgalmazó azzal védekezett, hogy neki csak a füstgázoldalt kell ellenőriznie, hogy a gáz jól legyen beszabályozva, és semmi köze a vízjárathoz, mert az a fűtési rendszer része. Ezt a nézetet Bokor András igazságügyi szakértő vitatja, van olyan kazángyártó ugyanis, aki a kazánház átvétele előtt megméri a fűtési rendszer vízkeménységét is. Ha az eredmények nem felelnek meg a gyári előírásoknak, nem üzemeli be a kazánokat. Ma már egyre több kazángyártó – az ilyen jellegű perek elkerülése érdekében is – él ezzel a lehetőséggel.
A beruházó is felelős
Bár a kivitelező állítja, hogy a fűtési rendszer vizét kezelte, a rendszert átmosta, ennek tényét nem tudta bizonyítani. Az viszont biztos, hogy a kivitelezéstől számított 3 éven belül több lakásfelújítás történt, a társasházban radiátorokat is cseréltek, és ahogy később a perben a szakértő is rámutatott, sok olyan ürítés-töltés történt, amikor elmaradt az ehhez tartozó vízkezelés. Mivel a társasház egy hibás, szűrő és iszapleválasztó nélküli fűtési rendszert kapott a kivitelezőtől, szinte borítékolható volt a kazánok tönkremenetele. A társasház közös képviselete nem foglalkoztatott fűtőt a házban, aki szakszerűen képes lett volna üzemeltetni a fűtést és a kazánokat, felhívta volna a figyelmet az elégtelen vízkezelés problémájára, a szűrők hiányára. De nem csak ezt a hibát követte el a közös képviselő, hanem az építés során műszaki ellenőrt sem vett fel, aki képes lett volna ellenőrizni a beépített műszaki tartalmat, így sem az iszapleválasztó, sem pedig a szűrőberendezés nem maradhatott volna ki a fűtési rendszerből. Továbbá az építési szabályok előírják, hogy 30 kW felett kötelező kiviteli tervet készíteni, amit a kivitelezőnek tudnia kellett volna, de a jogszabály nem tudása nem menti fel a beruházót sem eme kötelezettség alól.
Megoldás a kétkörös rendszer
A szakértő meglátása szerint, ha nincs szakszerű üzemeltetés, akkor az egyetlen megnyugtató védelmet a hőcserélő beépítése jelenti, de szűrő és iszapleválasztó akkor is kell a fűtési rendszerbe. Így két külön rendszert kell kialakítani, a kazánoldali primer és a lakók radiátora felőli szekunder kört, amelyek egymással nincsenek közvetlen kapcsolatban. Ezzel a fűtési rendszernek nem megfelelő, kezeletlen hálózati vízrátöltések maximum a hőcserélő hatásfokát ronthatják le, ha nincs a rendszer megfelelően iszapolva, a szűrők pedig cserélve. Ezen okokból a bíróság megbízta a szakértőt, hogy készítsen költségvetést a hőcserélő utólagos beépítésére. Az igazságügyi szakértő tervezett egy olyan kazánházat, amivel leválasztja a kazán- és a radiátoros kört egymásról. A teljes átalakítás névleges költsége 5,5 millió forint volt. A kivitelezés tervek szerint készült el, aminek a végrehajtását műszaki ellenőr is ellenőrizte ez alkalommal.
Ki fizet és mit?
A perben a bíróság az igazságügyi szakértői véleményre támaszkodva a kazán kilyukadásának fő okaként a vízlágyító és az iszapleválasztó hiányát jelölte meg. A fűtési rendszer meghibásodásáért az első fokú ítélet szerint ⅓ részben a társasház felel a rossz üzemeltetés miatt, és ⅔ részben a kivitelező a felelős, egyetemlegesen a kazángyártó képviseletével. Az ítélet azonban nem volt jogerős, és természetesen az alperesek fellebbeztek a döntés ellen. A másodfokú bíróság az ügyet visszadobta első fokra, azzal, hogy ha az 5,5 millió forint ⅔-át kellene megtérítenie az alperesnek, jogtalan értéknövekedés történne, hiszen a hőcserélővel új műszaki tartalmat kapott a társasház, a kivitelező pedig nem erre vállalkozott. Azt mondta ki a másodfokú bíróság, hogy fel kell kérni ismét a szakértőt, számolja ki az alperes által megtérítendő költségeket, figyelembe véve a régi kazánok és az újonnan beépített kazántestek amortizációját.
Ennek megfelelően az első kazán kilyukadása után új kazántestet kellett vásárolni, ennek értéknövelő hatása volt a társasházra nézve, a beépítés után azonban amortizálódott. Pár év elteltével a következő kazántest is megrepedt, ezt is cserélni kellett, aminek szintén értéknövelő hatása volt, majd amortizálódni kezdett. A harmadik kazán esetében is ez történt. A szakértőnek meg kellett határoznia, hogy egy bizonyos napig, a per kezdetéig mi volt a beruházás értéke, az egyes értéknövekedésekkel és az ominózus napig tartó amortizációkkal. A szűrőket a rendszerbe ettől függetlenül be kellett volna rakni, ezek beépítési költsége a kivitelezőt terheli. Amikor a másodfokú bíróság az ügyet visszadobta első fokra, újból helyszíni szemlét rendeltek el, ahol a szakértőnek meg kellett állapítania, hogy be lettek-e építve a szűrők, működnek-e megfelelően a berendezések. Látszott, hogy a társasház, mint üzemeltető, továbbra sem igazán törődik a fűtési rendszer karbantartásával. Hanyag hozzáállásával nem tisztítja a fűtési rendszerébe azóta már beépített szűrőket, azok leszorító csavarjai érintetlenek voltak. Ez a tény igazolja, hogy jogos volt a hőcserélővel történő leválasztás. Természetesen hőcserélő nélkül is szabad üzemeltetni a fűtési rendszert, csak nagyon gondosan kell eljárni. Még nem volt baj, de…
Olcsóbb is lehetett volna
Másik tanulságos történetünk egy 23 évvel ezelőtt épült ház felújításáról szól, amely már a megépítése pillanatában is korszerűtlennek számított. A társasház kazánházában egyszerű, gáztüzelésű, B kategóriás dobkazán üzemelt. A négy fűtési kört strangszabályozók nélkül alakították ki, a radiátorokon termosztatikus szelepeket nem helyeztek el. Eredetileg tehát az egész fűtési rendszer szabályozatlan volt, pontosabban a központi kazán után egy időjárásfüggő-követő szabályozás lett megépítve a 130 lakáshoz. Négy fűtési kört alakítottak ki (melyek négy szekciója a 4 égtáj felé néz), aminek akkor lett volna értelme, ha ezelőtt 23 évvel is négy időjáráskövető szabályozóval tervezték volna meg a rendszert. Ezen felül a teljes társasházat egy keringtető szivattyú látta el, melynek meghibásodása esetén az egész társasház fűtés nélkül marad. Ebből a rövid leírásból is látható, hogy a társasház korszerűsítésre szorult, azonban nem mindegy, hogyan valósul meg mindez, mekkora lesz a megtakarítás, mennyire lelkiismeretesen jár el a kivitelező.
A társasházi lakóközösség – mint laikus fogyasztó – érezte, hogy drága a fűtés, szerették volna kiadásaikat csökkenteni. Elhatározták tehát, hogy ennek érdekében 23 év után felújítják fűtési rendszerüket. A társasház vezetése – csak- úgy, mint a fenti esetben – az átalakítási munkálatokkal a legolcsóbb kivitelezőt bízta meg, aki szintén tervek nélkül, a saját szakállára vágott neki egy ekkora beruházásnak. A munkálatok rendben zajlottak, a vállalkozó határidőre el is készült az átalakítással, azonban az egyik lakó – aki maga is épületgépész mérnök – gyanította, hogy a beruházás árából olyan műszaki tartalmat is be lehetett volna építeni, amellyel nagyobb megtakarítást érhetett volna el a társasház, ezért a lakóközösséget meggyőzte, hogy egy közjegyzői (nem peres) eljárás keretében vizsgálják meg, milyen lelkiismeretesen és szakszerűen dolgozott a vállalkozó. A közjegyző Bokor András igazságügyi szakértőt kérte fel, hogy vizsgálja meg az elvégzett munka minőségét.
A közjegyzői határozat (amelynek nincs különösebb jogi hatása) elmarasztalta a kivitelezőt, részben azért, mert tervek nélkül fogott hozzá a munkálatokhoz (ez esetben is 30 kW-nál nagyobb kazán beépítése esetén kötelező lett volna a kiviteli terv). Voltak ugyan egyéb hiányosságok is, de még semmilyen berendezés nem ment tönkre, minden működött. Az igazságügyi szakértő a közjegyzői eljárás keretében megállapította, hogy a beruházás költségén más, optimálisabb módon is be lehetett volna építeni az új kazánokat, ami valóban még több megtakarítást eredményezhetne. Például ugyanennyi pénzből „B” kategóriás helyett akár „C” kategóriás kialakítással is szerelhető lett volna.
Alperes, felperes, két jó barát
A közjegyzői határozatnak köszönhetően elindult végül egy peres eljárás, ahol a szükséges javítások, átalakítások költsége volt a per tárgya. Helyszíni szemlével kezdődött a történet, ahol az alperes, a kivitelező és a felperes, a társasház új közös képviselője is megjelent. Időközben történt ugyanis egy váltás, a régi közös képviselőt, aki a közjegyzői eljárást is kezdeményezte, leváltották.
Bokor András volt az igazságügyi szakértő ez alkalommal is, aki egészen meglepő dolgot tapasztalt a helyszíni szemle kezdete során. A társasház közös képviselője (felperes) barátilag megveregette a kivitelező (alperes) vállát, hogy mennyire rendes, jó ember, jó munkát végzett, mert a korábbi fűtési számlákhoz képest kimutathatóan komoly megtakarításokat ért el. Mondhatnánk, ha a két peres fél ennyire baráti viszonyt ápol egymással, nincs is szükség perre. Azonban senki nem akart elállni; Arany János szavaival: „Ha per úgymond, hadd legyen per”.
Igen ám, a megtakarítás még nagyobb is lehetett volna, amit az új közös képviselő nem akart megérteni. Az új felperes és az alperes egyaránt a bíróság által kért, korábbi igazságügyi szakértőt tartották gonosznak, amiért a terv nélküli, gondatlan megoldások hátrányaira rávilágított. Nem volt semmilyen kézzelfogható dokumentum, ami alapján a korszerűsítési munkát végezték. Önmagáért beszél az a tény, hogy egy szivattyúról üzemel az egész társasház fűtési rendszere, amely ha meghibásodik, 130 lakó fűtés nélkül marad. Ekkora beruházás elbírt volna még egy tartalékszivattyút, vagy hogy hidegtartalékként legalább kéznél legyen egy pótszivattyú.
Többet takaríthatnának meg
Nézzük az alapvető hibákat. A tágulási tartályokat a fűtetlen padlástérben helyezték el, még 23 évvel ezelőtt. A padlástérben szabvány szerint figyelembe veendő hőmérsékletet –8 °C. Mivel a tágulási tartályban funkciója szerint nem áramolhat a víz, így a nyugvó folyadéknak nagy esélye lehet az elfagyásra. Azonban a helyszíni szemle alkalmával kiderült, hogy van áramlás a tágulási vezetékben, de ez nem erénye, hanem hátránya a rendszernek! Ezt megelőzendő, eredetileg a padlástérbe radiátort épített be, melynek számítások szerint évi 55 ezer forint a fűtési költsége. A kivitelező ezen a 23 évvel ezelőtti megoldáson nem változtatott, pedig a tágulási tartályokat a kazánházban is el lehetne helyezni, így a kazánból kiáramló hő megvédené a tartályokat a fagyástól.
Mivel eredetileg két B kategóriás kazánt terveztek be, a kivitelező nem váltott C-re, pedig nem került volna többe ez a fajta kialakítás. A nyílt égésterű kazán égését tápláló friss levegőt télen fel kell fűteni. A januári középhőmérséklet –2 °C, amit fel kell melegíteni +5 °C-ra, ehhez 2,9 kW hőenergiára van szükség. Ezt is radiátorral oldották meg, így ennek éves fűtési költsége további 55 ezer forintra adódik. Ezen felül az esetek 80 százalékában a két kazán közül csak az egyik üzemel, míg a másik radiátorként funkcionál a tágulási vezetékben áramló víz miatt, ami további veszteséget és pénzkidobást eredményez a társasháznak. Éves szinten több százezer forint megtakarítás lenne nyerhető az amúgy nagyon jó hatásfokkal üzemelő rendszeren. Tény és való, hogy az átalakításnak köszönhetően jelentős megtakarítást értek el pusztán a jobb hatásfokú kazánnak köszönhetően, sőt, másfél év alatt megtérült a beruházás, azonban, ha lelkiismeretesebben jár el a kivitelező, lehet, hogy egy év alatt megtérül a beruházás, és még nagyobb lenne a megtakarítás.
Egyéb kivitelezési problémák
A gázkazán főelzáróját a GMBSZ előírása szerint úgy kell elhelyezni, hogy jól megközelíthető, köny-nyen elérhető helyen legyen. Ezzel szemben a csapot úgy hagyták, ahogy 23 évvel ezelőtt beépítették, rosszul megközelíthető helyen, melynek az elérése nehézkes. Pedig filléres költség lett volna az átalakítás. Tény, hogy a gázművek MEO-ja átvette a munkát, de egy magára valamit is adó kivitelező ezzel is törődött volna.
Mikrobuborék-leválasztó és szennyfogó a hidraulikus váltóban volt, amit a földszinten helyeztek el. A kazánház pedig a tetőtérben került kialakításra. A mikrobuborékokat – mivel a levegő felfelé száll – a legmagasabb ponton kell leválasztani, nem pedig az alsó szinten. A szennyfogó szűrőt, mivel a kazán fent van a felső szinten, itt kellett volna elhelyezni, nem pedig a földszinten, mivel közvetlenül a kazánba belépő vizet kell megszűrni a szennyeződéstől. Bár nem a megfelelő helyre tették az iszapleválasztót, hanem a hidraulikus váltóban van, így is csak akkor ér valamit, ha kezelni, tisztítani lehet. Ehhez a hidraulikus váltót le kellene zárni, és belőle a zagyot leereszteni. A hidraulikus váltónak négy csonkja van, de csak két kivezetésén (a primer oldalon) van elzáró csap, így a tisztítás bonyolultabb, az egész fűtési rendszer vizét le kell ereszteni a művelethez. Valószínűleg soha nem volt leeresztve, tisztítva a fűtési rendszer, nincs karbantartási napló sem, ahol ennek nyoma lenne. Pár év múlva egy esetleges kazánlyukadás esetén kezdődhet a per elölről.
Zárszó
Ma már a rezsiköltségekre sokkal inkább odafigyelünk a magas energiaáraknak köszönhetően. Egy tüzelőberendezés ára is jóval magasabb, mint a kilencvenes években. Az építési költségekhez képest akár a tervezési díj, akár a műszaki ellenőr foglalkoztatása eltörpül. Mégis, az ilyen történetekből látszik, mekkora szükség van mindkettőre, hogy hosszú távon egy biztonságos, korszerű rendszer álljon a lakóközösség szolgálatában.
