VGF szaklap

ÉpületgépészetTanulságos történetek

Lomtalanításból visszamaradt kazánokkal újítottak

Az „ócsítás” lett a veszte a közös képviselőnek

2018. március 10. | Lantos Tivadar |  1661 | |

Lomtalanításból visszamaradt kazánokkal újítottak

A társasházi lakógyűléseken mindig akad olyan lakástulajdonos, akinek nem tetszik a többség véleménye. A hangos kisebbség bizony rossz irányba terelheti a folyamatokat. Olyannyira, hogy egy jól működő, új, korszerű fűtésrendszer helyett egy leharcolt, 40 éves technológiára alapuló fűtésrendszer épül meg. Olcsón!

Bokor András okleveles gépészmérnök, igazságügy szakértő rovata

A távhőszolgáltató bosszúja?

Míg egy polgári per esetében pénzbírságról, egy büntetőpernél börtönről beszélünk, mint büntetési tételről. Eddig a VGF hasábjain megjelenő tanulságos történeteinkből egy volt büntetőügy – ahol sajnos haláleset is történt –, most viszont egy társasházi közös képviselőt vádoltak meg hűtlen kezeléssel, akit szintén börtön fenyeget. Történetünk egy agglomerációban levő, négyemeletes, 85 lakásos panelház fűtéskorszerűsítéséről, illetve annak viszontagságairól szól. Az épületben a fűtést, illetve a melegvíz-ellátást távfűtésről biztosították. Napjainkban elég gyakori jelenség, hogy egy társasház le szeretne válni a távhőszolgáltatásról, mert sokallja a költségeket – tegyük hozzá, minél többen teszik meg ezt a lépést, a szolgáltatásban maradóknak annál nagyobbak lesznek a költségeik, a szolgáltatói apparátus fenntartása miatt. Esetünkben, a 85 lakásos panelben átlagosan 65 négyzetméteres lakások vannak, egy-egy albetét havi fűtési díja elérte az 50 ezer forintot. A több mint 40 évvel ezelőtt épült ház igen leromlott, a korszerű igényeket nem kielégítő állapotba került, a gépészetét is ideértve. A lakók szerényebb anyagi körülmények között élnek, éppen ezért rendkívül megterhelő volt számukra a lakások rezsiköltségének fizetése. A nehéz helyzet enyhítésére a tulajdonosok a távhőszolgáltatásról történő leválást tűzték ki célul. Azonban a szolgáltató akadályokat gördített a leválás útjába, végül a kérvényezés után közel egy évvel, a fűtési szezon előtt egy hónappal megtörtént a távhőszolgáltatás megszüntetése. Ekkor a szolgáltató lebontotta a hőközpontját, és a társasház fűtés és használati-melegvíz nélkül maradt, szeptember elején. Érdekesség, hogy a társasház építésekor a házban gázkazános központi fűtést alakítottak ki, így a kazánház az épület tetején adott volt. Az történt, hogy a lakók a távfűtést megelőzően a gázszámlákat sem tudták fizetni, és 25 millió forintos tartozást halmoztak fel a gázművek irányába, melynek akkori következménye a gázszolgáltatás kikapcsolása volt. Ezután próbálkozott a társasház a távhővel, ekkor még nem sejtették, hogy egy szép napon újra visszatérnek majd a gázhoz.

Nem kellett a korszerű…

Tehát a szükséges előkészületek, tervek, ajánlatok nélkül, a társasház egyik napról a másikra fűtés nélkül maradt. Tűzoltásképpen bekértek néhány ajánlatot a kivitelezőktől, hogy milyen költségekkel járna a kazánház visszaalakítása. Az egyik vállalkozó 18 millió forintos árban határozta meg a költségeket, egy másik 22 millió körüli árat adott. Végül az olcsóbbik lehetőséget megszavazta a társasház közgyűlése, melyre egy banki szolgáltató, lakástakarékossági konstrukció keretében hitelígéretet is adott. Már majdnem sikerült leszerződni a bankkal, amikor néhány lakó megtámadta a közgyűlési határozatot, bíróság elé vitte az ügyet, mondván, hogy a lakógyűlés nem volt szabályos. A bank ennek megfelelően azonnal kihátrált a szerződéskötés alól, így a lakók nemcsak fűtés, de pénz nélkül is maradtak. Azonban az egyik lakónak ebben a kilátástalan helyzetben „mentő” ötlete támadt. A szomszéd panelházban szintén fűtéskorszerűsítés volt, éppen szerelték le a régi, ócska kazánokat (30-40 éves Hőterm, korábban ÉTI kazánokról van szó), amelyeket olcsón meg lehetne szerezni. A ragyogónak korántsem tűnő ötlet nyitott fülekre talált. A közös képviselőnek volt is egy magánvállalkozása „elfekvőben”, amelyet pont építőipari gépészeti szerelésekre hoztak létre. El is vállalta a megbízást, és adott egy rendkívül kedvező, már-már visszautasíthatatlan ajánlatot a társasháznak: 4,8 millióért korszerűsítene. A közgyűlés ezt az összeget fogadta el végül, és megszavazta, hogy átalánydíjon a társasház közös képviselője hozza ismét fűthető állapotba a társasházukat. Itt fontos megjegyezni, hogy a közgyűlés csak 3 nappal a fűtési szezon (október 15.) előtt adott felhatalmazást a közös képviselőnek a házuk fűtésének helyreállítására. Ezek után megkezdődött a versenyfutás a hideg időjárás várható beálltával, gőzerővel láttak neki a feladatnak: gáztervek elkészítése, jóváhagyatása, csövek, szerelvények, kazánok, bojlerek stb. vásárlása, beépítése, nyomáspróbája, beszabályozása, beüzemelése, és a berendezések átadása a gázszolgáltató és a kéményseprők felé.

Átgondoltság nélkül, bele a közepébe

Tervek és kellő átgondolás nélkül a munkálatok a régi kazánok ledaruzásával indultak meg. A szomszéd ház kb. 20 méterre található, így az átszállítást is meg kellett oldani. Tervezési munkálatok tekintetében egyedül a gáztervek készültek el, enélkül ugyanis nem lehet jóváhagyatni a szolgáltatás megindítását. A beruházásra szűkre szabott határidő állt rendelkezésre, és szinte a csodával határos, hogy december közepén sikerült elindítani a fűtést a társasházban. A közös képviselő, vállalkozó – aki egyébként épületgépész technikus végzettségű –, nem látta át teljes egészében a munkafolyamatokat, és alulbecsülte a költségeket, 2,7 millió forint értékben újabb kiadásai keletkeztek. Tervek nélkül bizony nagyon könnyen eshet bárki abba a hibába, hogy megcsúszik a költségvetés. Jogszabály szerint az összeg jóváhagyását a társasház közgyűlésének kellett volna intézni, azonban nem volt idő lakógyűlés összehívására, mert beköszöntöttek a hideg napok. Mivel ugyanaz a kivitelező és a beruházó, jogosan merül fel a kérdés, most valójában kinek az érdekeit is képviseli a közös képviselő? Ez az a pont, ahol már látni lehet, hogy peres kimenetele lesz a beruházásnak, függetlenül attól, hogy jó-e a munka, vagy sem. Végül is a közös képviselő, egyben vállalkozó hozzájutott a munkálatok folytatásához szükséges pénzhez. Készült pótköltségvetés is, melyben érdekes tételek is elszámolásra kerültek. Például ahhoz, hogy a gázműveknél simább és gyorsabb legyen az ügymenet, különböző borravalókat kellett kiosztani, valamint az adminisztrátor hölgyeknek virágcsokrokkal kellett kedveskedni (3 csokor: 18 ezer forint). A kapkodás, a tervezés, a műszaki ellenőr nélküli beruházás „hemzseg” a műszaki hibáktól. De csodák csodájára mégis megindult, és mind a mai napig, idestova 3 éve megy a fűtés, és ezzel nincs is problémájuk a lakóknak.

Börtön lesz a vége?

Felvetődik a kérdés, miért lett mégis büntetőperes ügy ebből a beruházásból? Egy társasházi lakóközösségben mindig vannak hangadók, és mindig vannak „ügyeletes feljelentők” is. Az egyik lakó a rendőrségen tette meg a bejelentést, mégpedig sikkasztás ügyében. Szerinte az építkezés túl lett számlázva, amit a közgyűlés sem szavazott meg. Ráadásul a közös képviselő a pótösszeget nem a saját cégének a számlájára, hanem a saját egyéni bankszámlájára utalta. Erre azért volt szükség, mert közben a cégét felszámolták, és a céges számlán inkasszó volt, így az összeget leemelhette volna az adóhatóság, és ezzel meghiúsul az építkezés. A rendőrség megindította a nyomozást, amely rövid időn belül abbamaradt, mondván, nem történt sikkasztás az ügyben, mert a ház pénzét a közös képviselő a munkálatok érdekében befektette, és nem tulajdonította el. Mivel a rendőrség lezárta az ügyet, a hatóság ellen is panaszt tettek a hangadó lakók, hogy nem végeztek alapos munkát. Az ügyészségi feljelentés után a bíróságon landolt az ügy, ahol az eljáró bíró azonnal megállapította, hogy nem sikkasztásról, sokkal inkább hűtlen kezelésről van szó.

Hűtlen kezelés: Akit idegen vagyon kezelésével bíznak meg, és ebből folyó kötelességének megszegésével vagyoni hátrányt okoz, hűtlen kezelést követ el. Ha a hűtlen kezelés nagyobb vagyoni hátrányt okoz, bűntettnek minősül.

Kik is a valódi felelősök?

A per során a bíróság arra volt kíváncsi, hogy a túlszámlázottnak tartott tételek mennyire voltak indokoltak. A munka megrendelésekor nemcsak a vádlott követett el hibát, hanem a társasház is, amikor nem megfelelő időben bízott meg vállalkozót a fűtési rendszerének felújításával, illetve nem bízott meg tervezőt, nem kért műszaki ellenőrt, aki a kivitelezést felügyelhette, és a lakók érdekeit műszakilag képviselhette volna. Így ezeket a műszaki feladatokat a lakóközösségnek, azaz a közös képviselőnek kellett ellátnia, azonban a közös képviselő egyben a vállalkozó is. A műszaki ellenőr a lakók érdekeit lett volna hivatott képviselni, ehelyett tételes, átlátható és ezáltal ellenőrizhető költségvetés nélkül bízták meg a vállalkozót, a közös képviselőt, hiszen ő egy profitorientált céget vezet, aminek célja a nyereségképzés, mely jelen esetben ellentétes érdekeltség. A társasház Szervezeti és Működési Szabályzata (SzMSz) III. fejezetében határozták meg a Számvizsgáló Bizottság feladatát. „A bizonylatokon külön-külön is ellenőrizni kell a kifizetett költség számlájának benyújtási jogosságát, ezenkívül:

  • az elvégzett munka pontos helyének feltüntetését,
  • a munka átvételének igazolását és a kifizetési engedélyt,
  • a kifizetett összeg felvételének elismerését.”

A társasház Szervezeti és Működési Szabályzata (SzMSz) 3. fejezetében határozták meg a műszaki ügyintéző feladatát: „2. Igazolja, hogy a leszámlázott vagy vállalt (megrendelt) munka elvégzésre került-e, és hogy kifizethető.”

Összefoglalva, a társasház számvizsgáló bizottsága nem tartotta be a Szervezeti és Működési Szabályzatukat, amikor engedték ellenőrzés nélkül kifizetni a kétes többlet- és pótmunkákat.

A periratokhoz csatolt 28 db számlája a vállalkozásnak 5 év elteltével nem beazonosítható. A vádlott a helyszíni szemlén előadta, hogy cégét felszámolták, ő külföldön dolgozik, és így már semmilyen irata, számlája nincs arról, hogy mikor, mit és mennyiért vásárolt. A volt közös képviselő jóhiszeműen, de kellő szaktudás hiányában vállalkozott a felújítási munkálatokra, amikor tervek és tételes költségvetés nélkül felvállalta a társasház kazán- és bojlerházának fűtési felújítását.

Természetesen lassította az ügyintézést az is, hogy a társasháznak több százezres tartozása volt még a gázművek felé, amikor korábbi számláit nem fizette ki. Ősszel csúcsforgalom van a gázműveknél, mert a lakók többségének ilyenkor jut eszébe, hogy fűteni kellene a télen. A kivitelezés alatt derült csak ki, hogy az átgondolatlan és a mérnöki munkát nélkülöző kivitelezésnél még mennyi többletmunka adódik. A kivitelező (közös képviselő) a szomszéd házból levedlett, már értéktelen kazánokat értékük felett vette meg, 390 000 Ft-ért. Erre jött még a szállítási, daruzási költség is (236 220 + 250 000) 486 220 Ft-ért, azaz így összesen 876 220 Ft-ot fizettek olyan korszerűtlen kazánokért, melyek bármelyik pillanatban meghibásodhatnak.

Műszaki hibák tömkelege

Nézzük át nagyvonalakban a legfontosabb műszaki problémákat. A bojlerházban a tárolók kapcsolása teljesen hibás. A HMV-ellátáshoz három puffertartályt használ, ebből a középső semmit nem fűt. Egy előhőcserélőn keresztül az előfűtött víz beérkezik az első tartályba, amely csak kismértékben fűt rá a rendszerre. A középső melegvíz-tároló csak arra szolgál, hogy kikeverje a víz hőmérsékletének megfelelő hőfokát, de ehhez nem lenne szükség 500 literes, sőt semmilyen tárolóra. Nincsenek szabályzó és elzáró szelepek, így a teljes rendszert le kell üríteni, ha a tartályokat ki kell szerelni. A szomszéd házból a kazánokon kívül a szivattyúkat is meg lehetett vásárolni a „lomtalanítás” keretében, és még így is futotta hidegtartalékra. Azonban ez sem volt elég, egy frekvenciaváltós új darabot is szükséges volt beépíteni. Sem a kazánoknál, sem a szivattyúknál nincsenek elzáró csapok. Ami nagyobb probléma, hogy a tágulási vezeték több helyen az elzáró után lett beépítve. A kivitelező a csőhéj szigetelést is elszámolta. A tervet ugyan jóváhagyatták a gázszolgáltatóval, de oldalsó kötésű gázmérő szerepelt az eredeti terveken. A meós azonban közölte, hogy csak felső csatlakozású gázmérőkötés van raktáron. Így át kellett alakítani a mérőkötést.

1. kép: A terveken oldalsó csatlakozású mérőkötés szerepelt, de raktáron csak felső csatlakozású volt, ezért a rendszert át kellett építeni, amely további költségekkel járt.

2. kép: A gázcsonktól a házig vezető gázcsőszakaszt is cserélni kellett, mert az évtizedek alatt tönkrement.

3. kép: Bojlerház a 3 tárolóval. A „kusza” vezetékek a szerelés műszaki minőségéről sokat elárulnak.

4. kép: Előfűtő hőcserélő, amely még a távfűtéses időszakból maradt vissza, hogy ne menjen kárba, az „új” gázfűtéses rendszerbe is beépítésre került.

5. kép: Ez nem a régi, ez az új állapot. Kopolit üveges kazánház – jelentős hőveszteséggel -, melyben 6 db korszerűnek nem nevezhető Hőtherm kazán „lakik” (kettő hidegtartalék).

6. kép: Az AC motoros szivattyúk vezérlés és frekvenciaváltó nélkül folyamatosan teljes terhelésen játnak, ki-be kapcsolnak.

7. kép: A szivattyúkból is képeztek hidegtartalékot a biztonság kedvéért.

8. kép: Háromjáratú szelep időjárásfüggő szabályzóval. Egyik járaton a fűtés, másikon a HMV megy. Mi volt a cél ezzel?

9. kép: Azért egy új, frekvenciaváltós szivattyú is beépítésre került.

10. kép: Tartalékban lévő kazánok, mert a régi elavult berendezések könnyen kilyukadhatnak.

Ejtsünk még néhány szót a gázmeóról, mert ott is voltak érdekességek. A meósnak meg kell néznie a beépített gázkazánok minőségét, pontosabban be kell kérnie azt a bizonylatot, amelyen egy független, arra akkreditált cég/tanúsító nyilatkozik, hogy a régi gázkészülék műszaki és biztonsági szempontokból még alkalmas az új helyre való beépítéshez. A meós ehelyett nagyobb hangsúlyt fektetett a gázkiszellőző vezeték nyomáspróbájára. Ha a kazánban van visszamaradó gáztartalom, ezen a vezetéken tud a szabadba távozni, és nem megy közvetlenül a kazánházba, például egy kazáncsere folyamán. A kiszellőző vezetéknek alul van egy gömbcsappal elzárt csonkja, melyen keresztül a nyomáspróba elvégezhető. Azonban a mérés után a csonkot nem hegesztették le. Egy egyszerű „kupak” ebben az esetben nem elég. Viszont a kiszellőző vezeték másik vége, a kiszellőző gomba a mai napig ledugaszolva maradt, mert erről a meós a nyomáspróba után megfeledkezett. Így semmi értelme nincs a kiszellőző vezetéknek. A rendszer öt éve, mióta átvették, így üzemel. Pedig ez a meós minden egyéb munkába, amibe csak tudott, belekötött. A tervező 3 colos csővel tervezte meg a földszinti gázmérő helyiségből a tetőtérig tartó fő gázvezetéket, a meós átszereltette 2 colra. Vajon miért? Észszerűbb a nagyobb átmérőjű vezeték, mert kisebb ellenállása lesz a hálózatnak, stabilabban megy a kazán a nagyobb gáznyomás következtében. Ha puffere van a gázcsőnek, akkor a kazán indulása nem „rántja meg” a gázmérőt. Jogosan vetődik fel bennünk a kérdés, vajon mennyit kellett a farzsebbe csúsztatni mindezért?

11. kép: Jól látszik a gázmeós által ledugózott kiszellőző gomba, amely a mai napig így van.

12. kép: Kiszellőző vezeték a csappal, melyre elfelejtettek dugót hegeszteni a nyomáspróba elvégzése után.

13. kép: Biztonsági szelep, amely nem zár jól, a szivárgó víz egy vödörben gyűlik, és hetente legalább egyszer üríteni kell.

A fűtés megy

Jogi és műszaki szempontból is hibát hibára halmozott a közös képviselő. De nézzük egy pillanatra az emberi oldalát is a történetnek. A közös képviselő cége tönkrement, állásából a beruházás végét követően menesztették. Elvált a feleségétől, mindenét otthagyta az asszonynak, azonban a két gyerekéhez ragaszkodott, akiket meg is kapott. Időközben a gyerekekkel együtt elhagyta az országot – Spanyolországban találta meg a számítását – most pedig bíróság elé állították. Nem akart ő senkit sem becsapni, egy súlyos probléma megoldására vállalkozott, ami sikerült is neki, mert a nulláról beindult a fűtés néhány hónap alatt. A közgyűlésen is említette, hogy ez csak ideiglenes, de gyors megoldás lehet. Szerencsétlenségére volt egy társasházi hangadó, aki feljelentette. De hol vannak a történetben a társasházi számvizsgálók, akiknek jóvá kellett hagyni a kifizetéseket, hiszen a közös képviselő egymaga nem utalhat? Objektíven nézve drága volt a kivitelezés, azonban gondoljuk csak el, 85 lakás, többnyire idős ember lakásának fűtését kellett megoldania télvíz idején. Ráadásul sikerült azt elérnie a közös képviselőnek a gázműveknél, hogy a korábban felhalmozott tartozást csökkentsék, és észszerű mederben tartsák, valamint a tartozás ellenére adjanak gázt a fűtéshez.

Megoldás az ESCO

Két megoldás is létezik, vagy hitelfelvétellel próbálkoznak ismételten, pl. lakáskassza, lakástakarék számlanyitással, vagy ESCO-cég bevonásával, 0 Ft-os beruházási költséggel felújítják a fűtési rendszerüket. Az ESCO egy betűszó, Energy Saving Company (Energiamegtakarító vállalat), amely finanszírozás előnye, hogy a megrendelő önerő nélkül, az energiahatékony rendszer és a hozzáértő üzemeltetés megtakarításaiból fizeti az ESCO-vállalatot. Az Energiamegtakarító vállalat energetikai szolgáltatásokat nyújt és/vagy egyéb energiahatékonyságot javító intézkedéseket tesz a kazánházi berendezésekben, és ezzel bizonyos fokú pénzügyi kockázatot vállal. A nyújtott szolgáltatás kifizetése (részben vagy egészben) az energiahatékonyság javulásának elérésén, és az egyéb, megállapodott teljesítménykritériumok teljesítésén alapul. Az ESCO-projekt konstrukció keretében a társasház és az ESCO-vállalkozás az épületek hőszolgáltatásának biztosítására hosszú távú szerződést köt. A hőenergia-szolgáltató feladata a garantált hőszolgáltatáshoz szükséges beruházások megvalósítása, és a beépített berendezések üzemeltetése a szerződésben meghatározott futamidő alatt. Az energiahordozó beszerzése és a fogyasztásnak megfelelően mért hőenergia számlázása szintén az ESCO-vállalkozás kötelezettségvállalásához tartozik. A hőszolgáltatási díjakon (alapdíj és hődíj) felüli további költségek, mint pl. felújítás, karbantartás, javítás nem terhelik a lakókat. Ez a fajta felújítás mind a mai napig javasolt.

Tanulságos